Проблеми реєстрації кримської нерухомості

В одній з минулих публікацій на сайті писалося, що на цей час у Криму для власників нерухомості виникла фактична ситуація, що викликає багато питань із погляду занепокоєння за збереження прав власності на нерухоме майно – землю, квартири, житлові будинки, інші будівлі. У цілому, як вже теж говорилося, проблема виникла у зв’язку з тим, що всі угоди відносно нерухомості в Криму, вчинені тепер на території півострову, в Україні будуть вважатися незаконними й не будуть вноситися до відповідного українського реєстру. Одночасно, якщо нерухоме майно, що знаходиться в Криму, не буде внесене до відповідного російського держреєстру, у його власника вже можуть виникнути проблеми з російським законодавством. Наприклад, не можливо буде здійснити фактичний обмін житла для тих, хто бажає обміняти його з Криму на континентальну Україну і навпаки, адже хоча такі угоди цілком можна оформити в Україні, але при цьому в Криму на цей час вони фактично не будуть чинними.

І все це стосується не лише кримчан. При цьому, зараз можна багато різного говорити про легітимність тих або інших рішень або дій влад, однак проблема для громадян від цього не зникне і не вирішиться. Тому давайте поки ці суперечки залишимо для політиків, військових і юристів – міжнародників, що займаються питаннями суверенітету, а самі, для того, що б у громадян України виникало менше проблем, будемо виходити з нинішньої фактичної юридичної ситуації, яка полягає в тому, що Україна вважає й надалі буде вважати Крим своєю суверенною територією, а Російська Федерація з 17 березня 2014 року фактично поширила на нього дію свого законодавства.

Для того, що б спробувати розібратися з деякими з виниклих при такій ситуації проблемних ситуацій, повернемося до вихідної точки: відповідно до українського законодавства (стаття 328 Цивільного кодексу України), право власності виникає на підставах, які не заборонені законом, у тому числі із правочинів. Право власності вважається виниклим правомірно, якщо інше не виходить із закону або незаконність виникнення права власності не встановлена судом. У відповідності зі статтею 182 ЦКУ, право власності та інші речові права на нерухомість, обтяження цих прав, їхнє виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації, порядок якої й підстави відмови в ній встановлюються законом.

При цьому, якщо у Вас у Криму є у власності квартира або інший об’єкт нерухомості і право власності підтверджується правовстановлюючим документом (договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про право на спадщину, держакт на земельну ділянку, рішення суду, тощо), оформленим відповідно до українського законодавства до 21 березня 2014 року, а право власності вже зареєстровано у відповідному українському державному реєстрі, з погляду України для Вас жодних проблем не існує, оскільки для української держави Ви є цілком легітимним власником майна.

Якщо у Вас є правовстановлюючий документ, оформлений до 21 березня 2014 року, але право власності Ви з якихось причин не зареєстрували в українському державному реєстрі, Ви однаково можете його зареєструвати, та це можна буде зробити в одній з наступних областей України: Харківській, Полтавській, Дніпропетровській, Запорізькій, Житомирській, Сумській або Чернігівській.

Втім, якщо для Вас із якихось причин складно зробити це в зазначених областях (а це буде складно дуже багатьом, оскільки займе чимало часу), таке обмеження можна обійти. Для того досить разом зі своїм родичем або з другом, яким Ви довіряєте, завітати до будь-якого українського нотаріуса в будь-якій області України й нотаріально завірити договір оренди на кримську нерухомість на обмежений строк (навіть, на 10 днів). При цьому, нотаріус, перш ніж посвідчити таку угоду, зобов’язаний внести дані про квартиру до держреєстру. Потім такий договір оренди завжди можна розірвати у того ж нотаріуса. Але нерухомість вже залишиться внесеною до реєстру.

Відразу ж відзначу, що питання наявності або відсутності у Вас російського громадянства нотаріуса хвилювати не повинне, він про це Вас навіть запитувати не має. Важлива наявність у Вас паспорта громадянина України. Втім, підійде й російський, й інший іноземний паспорт, якщо тільки Ви не оформляєте угоду із земельною ділянкою, оскільки, іноземні громадяни не мають права володіти землею в Україні, а ті, хто володіє, зобов’язані протягом року здійснити відчуження такої земельної ділянки. Також, не пройде російський паспорт, якщо він оформлений у Криму, оскільки документи, видані російською владою в Криму Україною не визнаються.

Якщо український паспорт у Вас із якихось причин не зберігся, його можна відновити в підрозділах міграційної служби України.

При цьому більше проблем виникає в тих власників кримської нерухомості, хто з будь яких причин (вік, стан здоров’я та ін.) не може виїхати із Криму в материкову Україну, особливо у зв’язку з тим, що й доручення, оформлені нотаріусами Криму після 17 березня 2014 року, також навряд чи будуть визнані в Україні. Якщо при цьому є якась можливість оформити доручення на розпорядження кримською нерухомістю, наприклад, у краснодарського нотаріуса, таке доручення повинне бути визнане в Україні легітимним.

Тепер подивимося: що вимагає російське законодавство.

По статті 130 Цивільного кодексу РФ, до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) відносяться земельні ділянки, ділянки надр і все, що міцно пов’язане із землею, тобто об’єкти, переміщення яких без неспіврозмірного збитку їхньому призначенню неможливе, у тому числі будинки, споруди, об’єкти незавершеного будівництва. До нерухомих речей відносяться також повітряні й морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об’єкти, які підлягають реєстрації. Законом до нерухомих речей може бути віднесене й інше майно. Речі, що не відносяться до нерухомості, включаючи гроші й цінні папери, визнаються рухомим майном. Реєстрація прав на рухомі речі не потрібна, крім випадків, зазначених у законі.

У той самий час, стаття 131 ЦК РФ встановлює, що право власності й інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їхнє виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації в єдиному державному реєстрі органами, що здійснюють державну реєстрацію прав на нерухомість і угод з нею. Реєстрації підлягають: право власності, право господарського відання, право оперативного управління, право довічного наслідуваного володіння, право постійного користування, іпотека, сервітути, а також інші права у випадках, передбачених цим Кодексом та іншими законами.

У відповідності до ст. 8.1 Цивільного кодексу РФ, права на майно, що підлягають державної реєстрації, виникають, змінюються й припиняються з моменту внесення відповідного запису до державного реєстру, якщо інше не встановлено законом. У випадках, передбачених законом або угодою сторін, угода, що тягне виникнення, зміну або припинення прав на майно, які підлягають державній реєстрації, повинна бути нотаріально засвідчена. Запис до державного реєстру вноситься за наявності заяв про це усіх осіб, що вчинили угоду, якщо інше не визначене законом. Якщо угода вчинена в нотаріальній формі, запис до державного реєстру може бути внесено за заявою будь-якої сторони угоди, у тому числі через нотаріуса. Якщо право на майно виникає, змінюється або припиняється внаслідок настання інших обставин – зазначених у законі, запис про виникнення, про зміну або про припинення цього права вноситься до державного реєстру за заявою особи, для якої наступають такі правові наслідки.

30 липня 2014 року Держрадою Криму прийнятий закон № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношениях на территории Республики Крым», що набув чинності 11 серпня 2014 року. Цим законом встановлені особливості регулювання земельних і майнових відносин, а також відносин у сфері державного кадастрового обліку нерухомості й державної реєстрації прав на нерухоме майно на території Криму. Законом, з метою його реалізації, передбачено розробити 14 нормативних правових актів і затвердити Радміном Криму. Поки що цим законом громадянам і юридичним особам надане право завершити оформлення земельних ділянок, розпочате на підставі рішень органів місцевого самоврядування або державної влади, прийнятих після 14 жовтня 2008 року й до 21 березня 2014 року. При цьому, громадянам РФ земельні ділянки будуть передаватися у власність безкоштовно й без торгів, а іноземним громадянам – за плату або в оренду.

Однак, стаття 2 цього закону досить чітко встановлює, що право власності на земельні ділянки й інші об’єкти нерухомого майна, що виникло на території Республіки Крим до набрання чинності Федеральним конституційним законом (тобто – виникло за українським законодавством) у фізичних і юридичних осіб, включаючи іноземних громадян, осіб без громадянства й іноземних юридичних осіб, зберігається. При цьому іноземні громадяни й іноземні юридичні особи, не вправі відчужувати будь яким чином земельні ділянки іншому іноземному громадянинові, особі без громадянства, юридичній особі, частка в статутному (складовому) капіталі якого належить іноземним особам, або іноземній юридичній особі, а також вносити до статутного (складового) капіталу або до пайового фонду іноземної юридичної особи, якщо зазначені особи, відповідно до законодавства Російської Федерації не вправі придбати у власність зазначені земельні ділянки. Право громадян на земельні частки (паї), що виникло до набрання чинності Федерального конституційного закону, відповідає праву загальної пайової власності (часткам у праві) на земельні частки.

Тобто, право власності на нерухомість у Криму, надбане відповідно до українського законодавства до 21 березня 2014 року зберігається в усіх.

Юридичні особи, а також іноземні громадяни або особи без громадянства, яким земельні ділянки надані на праві постійного користування до набрання чинності Федерального конституційного закону і яким земельні ділянки не можуть належати на праві постійного (безстрокового) користування відповідно до законодавства Російської Федерації, зобов’язані переоформити права на такі земельні ділянки на право оренди або придбати земельні ділянки у власність. У випадку якщо відповідно до федерального закону земельна ділянка не може перебувати у власності іноземних громадян, осіб без громадянства й іноземних юридичних осіб і надана таким особам на праві постійного користування до набрання чинності Федерального конституційного закону, зазначені особи зобов’язані переоформити право постійного користування на право оренди (стаття 3 закону).

Ця ж стаття 3 закону встановлює, що переоформлення прав на нерухомість повинне бути завершене до 1 січня 2017 року. Умови й порядок переоформлення прав на дані земельні ділянки встановлюється нормативним правовим актом Ради міністрів Криму.

За статтею 8 закону, державні акти, свідоцтва або інші документи, що підтверджують право постійного користування громадянина земельною ділянкою, є підставою для реєстрації права власності громадянина на земельну ділянку в порядку, визначеному статтею 25.2 Закону про реєстрацію. Перелік документів, що підтверджують наявність раніше виниклих прав, установлюється нормативним правовим актом Ради міністрів Криму.

Також, 2 вересня 2014 року кримським Радміном прийнято постанову “Об утверждении Порядка переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки на территории Республики Крым”. Цією постановою передбачене завершення оформлення прав на земельні ділянки (дооформлення) на підставі діючих рішень органів місцевого самоврядування, органів виконавчої влади про дозвіл на розробку документації по землеустрою, прийнятих до 21 березня 2014 року.

 Органами уповноваженими розглядати заяви по переоформленню й дооформлению прав на земельні ділянки, згідно цього Порядку є:

 1) Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым – відносно земельних ділянок, що вважаються такими, що перебувають у власності Республіки Крим;

 2) органи місцевого самоврядування поселень (міських округів) – відносно земельних ділянок, що вважаються такими, що перебувають у муніципальній власності.

 Строк розгляду поданої заяви, відповідно до Порядку – до 65-ти днів.

Таким чином, російсько-кримське законодавство поки пред’являє тільки одну вимогу: держреєстрація раніше виниклих (до 21 березня 2014 року) прав на нерухомість у держреєстрі й встановлює строк такої реєстрації – до 1 січня 2017 року.

Чи варто поспішати з такою реєстрацією?

Складно сказати, оскільки це залежить від конкретної життєвої ситуації. Якщо Ви до 2017 року не плануєте нічого вчиняти зі своєю кримською нерухомістю, то поки нема сенсу поспішати й штовхатися в чергах, можна зробити це без поспіху. Але в кожному разі, дуже бажано все ж попередньо зареєструвати нерухомість в українському держреєстрі (якщо вона ще не зареєстрована), не дивлячись на те – патріотом якої країни Ви є, оскільки поки не можливо собі уявити – яким боком Вам може в майбутньому вилізти відсутність такої реєстрації.

І ще одна порада: до початку будь-якої реєстрації (саме – до!), про всякий випадок, під будь-яким приводом, зробіть собі нотаріальну копію (а краще – нотаріальний дублікат) правовстановлюючого документу (договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про право на спадщину, свідоцтво про право власності, державний акт на земельну ділянку…).

 ________________________________________________________

Публікація – вересень 2014 року