Управління будинком і управителі

Продовжуючи тему нового Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (стаття «Права співвласників багатоквартирних будинків» від 16 червня 2015 року) переходимо до питань, що пов`язані з управлінням багатоквартирним будинком, так званим, управителем.

Відповідно до термінології Закону, управитель багатоквартирного будинку (далі – управитель), то є фізична особа – підприємець або юридична особа – суб’єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб (тобто – підприємство по наданню комунальних послуг). А управління багатоквартирним будинком, це – вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов’язків співвласників, пов’язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку.

Управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком. Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за згодою сторін та зазначається у договорі з управителем (зрозуміло, що «управителі» будуть диктувати ціни, особливо в малих населених пунктах, де не має і не буде жодної конкуренції; також багато буде залежати від загальнозаконодавчого регулювання тарифів і від рішень місцевих влад; відповідно, слова про «згоду сторін», здебільшого – пустопорожня законодавча балаканина, призвана заморочити голову «електорату» і створити вигляд благопристойності закону).

Тим не менше, умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України (але це не стосовно тарифів). Істотними умовами договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком є:

• 1) перелік послуг;
• 2) права і обов’язки сторін;
• 3) ціна на послуги;
• 4) строк дії договору.

Якщо зборами співвласників прийнято рішення про укладення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, такий договір (зміни до нього) підписується співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов’язковим для виконання всіма співвласниками.

Порада: От цей момент і потребує особливої уваги, адже уповноважена співвласниками особа, через звичайну для нас неуважність, юридичну неграмотність, надмірну довірливість або навіть з особистої зацікавленості може від імені співвласників підписати договір на умовах всупереч рішенню співвласників і договір буде дійсним. А потім ходіть «по судах» і доводьте рік, що підписаний договір не відповідає умовам, що були погоджені на зборах. Тому, в цьому випадку радив би не надавати жодному з співвласників права підписувати договір з управителем відразу. Підготовлений представниками управителя договір, уповноважена співвласниками особа має обов`язково взяти для вивчення поза офісом управляючого групою уповноважених зборами співвласників, обов`язково залучити для його вивчення юриста, а потім вже підписувати, або повертати управителю без підпису з обов`язковими письмовими зауваженнями (відповідь про згоду укласти договір на інших умовах – ст. 646 Цивільного кодексу України). І так доти, доки не будуть узгоджені і ретельно перевірені всі пункти договору. І тільки тоді, коли договір буде в остаточній узгодженій редакції перевірений не одним уповноваженим, а групою (бажано за участю юриста), тоді уповноважена особа у присутності інших уповноважених осіб може підписати договір. І якщо управитель не погоджується на такий варіант, ні коли не погоджуйтесь на інший варіант підписання договору. Ви завжди маєте право на визначення спірних умов договору через суд, в порядку, що передбачений ст. 649 ЦК України.

Управитель протягом одного місяця після підписання з ним договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (змін до нього) зобов’язаний надати або надіслати рекомендованим листом кожному співвласнику примірник такого договору (змін до нього), завірений підписом і печаткою управителя (за її наявності).

Договір з управителем укладається строком на один рік. Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна із сторін не повідомить письмово іншу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на наступний однорічний строк. І за дотриманням цього строку зацікавленим сторонам потрібно уважно слідкувати, особливо у тих випадках, коли таки уклали договір з умовами, які не зовсім влаштовують (або зовсім не влаштовують).

При чому, слід мати на увазі, що таке повідомлення може надіслати (подати) не кожен зі співвласників окремо, а лише збори співвласників. Тобто, завчасно треба провести збори співвласників, скласти протокол зборів, у якому зазначити рішення про розрив договору й вчасно надіслати (надати під реєстраційний підпис) повідомлення і копію протоколу управляючому. 

Витрати на управління багатоквартирним будинком включають:

• 1) витрати на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку;
• 2) витрати на оплату комунальних послуг стосовно спільного майна багатоквартирного будинку;
• 3) витрати на сплату винагороди управителю в разі його залучення;
• 4) інші витрати, передбачені рішенням співвласників або законом.

Витрати на управління багатоквартирним будинком розподіляються між співвласниками пропорційно до їхніх часток співвласника, якщо рішенням зборів співвласників або законодавством не передбачено іншого порядку розподілу витрат. Невикористання власником належної йому квартири чи нежитлового приміщення або відмова від використання спільного майна не є підставою для ухилення від здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком.

А от тут співвласникам потрібно уважно ставитися до вирішення і оформлення цього питання на загальних зборах співвласників, адже співвласники, які користуються нежитловими приміщеннями (наприклад – магазини на першому або цокольному поверсі) і отримують від них дохід, навряд чи схочуть брати участь у всіх витратах по утриманню будинку, наприклад – у витратах по утриманню ліфтів (що природно) або по ремонту дахів, що уже не зовсім природно. Але вони, користуючись своїми фінансовими та іншими можливостями будуть намагатися скоротити свої витрати.

Зобов’язання із здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком у разі здачі в найм (оренду) квартир та/або нежитлових приміщень державної або комунальної власності несуть наймачі (орендарі) таких квартир та/або приміщень. А в зв`язку з цим спірним з точки зору законодавчої та взагалі – нормальної логіки пунктом, варто задуматися тим, хто знімає квартири, адже для людини, яка знімає квартиру на декілька місяців та навіть на пару років, брати участь у загальнобудинкових витратах, наприклад – по капітальному ремонту дахів або по утепленню стін будинку – непомірний та неприродний тягар. Мабуть тут при внесенні в закон цієї норми зіграло свою корупційну роль те, що численні депутати Верховної Ради є власниками численних квартир та навіть багатоквартирних будинків, які здають в оренду. І вони таким чином схотіли перекласти свої витрати на наймачів?

Цей Закон набирає чинності з 1 липня 2015 року.

Додатково слід зазначити, що з згідно з Прикінцевими положеннями закону, земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Але не варто сподіватися, що цю земельну ділянку комусь дійсно вдасться оформити безоплатно, адже, якщо держава не візьме гроші за саму землю, то землевпорядні підприємства за оформлення документації будуть «дерти по повній».

_______________________________________________

Публікація – червень 2015 року