Проект закона “О рынке земли”

В настоящее время органами государственной власти (районными государственными администрациями и подобными) активно организуются на местах обсуждения законопроекта “О рынке земель”. Также понятно, что как пишут подконтрольные органам власти СМИ, “Жители … считают, что принятие закона о рынке земли – необходимость...” и тому подобное. На жаргоне промоутеров (тех, что занимается продвижением товаров потребителям), это называется “втирание”.

Вообще-то, таких законопроектов несколько, но, разумеется, что даже тем, кого желают видеть на этих обсуждениях, представляется проект, внесенный в Верховную Раду Кабинетом Министров Украины и 6 сентября уже розданный депутатам. Поэтому и мы рассмотрим, в основном, именно этот законопроект, ведь при наличии кабминовского варианта, другие не имеют в стенах Верховной Рады почти никаких шансов.

Как указывает преамбула проекта закона, он определяет правовые и экономические основы организации и функционирования рынка земель, а также порядок проведения земельных торгов.

По этому проекту, субъектами рынка земель являются лица, отчуждающие землю и приобретатели земельных участков (прав на них):

• граждане и юридические лица Украины;
• органы местного самоуправления;
• государство в лице соответствующих органов государственной власти, Совета министров Автономной Республики Крым, государственных органов приватизации, центрального органа исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов и его территориальных органов или государственного исполнителя;
• иностранные лица.

Объектами рынка земель являются:

• земельные участки государственной или коммунальной собственности соответствующего целевого назначения и вида использования в пределах определенной категории земель, в том числе вместе с расположенными на них объектами, которые подлежат приватизации, кроме земельных участков, определенных частью третьей статьи 83 и частями третьей, четвертой статьи 84 Земельного кодекса Украины;
• земельные участки соответствующего целевого назначения и вида использования в пределах определенной категории земель, которые находятся в собственности граждан и юридических лиц, или части в праве общей собственности на земельные участки;
• права на земельные части (паю);
• право аренды земельного участка на установленный срок аренды или право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис) и право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций);
• части в праве общей собственности на землю.

Продажа и передача в пользование земельных участков несельскохозяйственного назначения, которые находятся в собственности граждан и юридических лиц, осуществляется по инициативе их владельцев. В случае продажи участником надлежащей ему части в общей частичной собственности из состава земельного участка несельскохозяйственного назначения, другие участники имеют преимущественное право купли такой части. В случае продажи выделенной из состава земельного участка несельскохозяйственного назначения, которое находится в общей совместной собственности, отдельной части преимущественное право купли такой части имеют другие совладельцы. Продажа земельных участков несельскохозяйственного назначения иностранным юридическим лицам осуществляется в порядке, установленном статьей 129 Земельного кодекса Украины, по договору купли-продажи, заключенному, нотариально удостоверенному в установленном порядке.

Продажа земельных участков государственной собственности (права на их аренду) вместе с расположенными на них объектами, подлежащими приватизации, осуществляется государственными органами приватизации согласно требованиям законодательства о приватизации. Решение государственного органа приватизации о продаже объекта приватизации, о внесении земельного участка государственной собственности в уставной капитал хозяйственного общества является основанием для разработки документации по землеустройству.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства могут приобретать в собственность по гражданско-правовым договорам только:

• граждане Украины;
• фермерские хозяйства, созданные, согласно закону;
• государство в лице центрального органа исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов или территориальные общины в лице соответствующих органов местного самоуправления.

Иностранные лица не могут приобретать в собственность земли сельскохозяйственного назначения по гражданско-правовым договорам. Иностранные лица и лица, не указанные в предыдущих 3-х пунктах, которые после вступления в силу этого Закона приобрели право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, обязаны сбыть их в течение одного года с даты приобретения. Юридические лица, имеющие в собственности земельные участки сельскохозяйственного назначения и получившие статус иностранного лица, согласно этому Закону вследствие увеличения в их уставном (составленном) капитале части иностранных лиц, обязаны сбыть принадлежащие им земельные участки сельскохозяйственного назначения в течение одного года с даты приобретения иностранным лицом части в уставном (составленному) капитале, вследствие которого доля иностранных лиц превысила десять процентов уставного (составленного) капитала.

Иностранные физические и юридические лица и другие лица, не имеющие права на владение землями сельскохозяйственного назначения, не имеют права обременять принадлежащие им земельные участки сельскохозяйственного назначения правами третьих лиц, в том числе передавать их в пользование, залог, ипотеку, кроме передачи в аренду на срок, не превышающий срока, в течение которого они обязаны сбыть эти земельные участки.

Право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, которые не были отчуждены в установленный срок такими лицами, принудительно прекращается в судебном порядке по иску центрального органа исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов или его территориального органа по месту расположения земельного участка. Земельные участки сельскохозяйственного назначения, право собственности на которые принудительно прекращено в судебном порядке по этой норме, переходят в собственность государства, что очень правильно.

Запрещается внесение права на земельную часть (пай) в уставной (составленный) капитал хозяйственных обществ.

Продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной или коммунальной собственности (права аренды), не предоставленных в пользование, на которых отсутствуют здания, сооружения и другие объекты недвижимого имущества, осуществляется на конкурентных началах (аукционах), кроме случаев, установленных Земельным кодексом Украины. Стартовая цена продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения государственной или коммунальной собственности (права аренды) не может быть ниже ее стоимости, определенной на основании экспертной денежной оценки, которая проводится по методике, утвержденной Кабинетом Министров Украины.

Продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной или коммунальной собственности, на которых расположены хозяйственные здания и дворы, находящиеся в собственности физических или юридических лиц, осуществляется этим лицам по решению органов исполнительной власти и органов местного самоуправления, согласно проектам землеустройства по отводу указанных участков, утвержденных в порядке, установленном Земельным кодексом Украины. Размер такого земельного участка устанавливается с учетом государственных строительных норм и правил, отвечающих условиям обслуживания и эксплуатации указанных зданий и сооружений. Договором купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения государственной или коммунальной собственности может быть предусмотрена продажа земельных участков с рассрочкой платежа.

Право на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства, а также для ведения фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства сверх нормы безвозмездной приватизации из земель государственной или коммунальной собственности с рассрочкой платежа имеют граждане Украины, отвечающие хотя бы одному из таких условий:

• до введения в действие этого Закона получили эти земельные участки в постоянное пользование или аренду для ведения фермерского хозяйства;
• в течение последних пяти лет ведут личное крестьянское хозяйство и приобретают в собственность эти земельные участки сельскохозяйственного назначения государственной или коммунальной собственности с целью создания фермерского хозяйства или ведения товарного сельскохозяйственного производства;
• являются молодыми специалистами, имеющими сельскохозяйственное образование и покупающие земельные участки сельскохозяйственного назначения государственной или коммунальной собственности для ведения товарного сельскохозяйственного производства, создания личных крестьянских и фермерских хозяйств;
• покупают деградированные и малопродуктивные земельные участки сельскохозяйственного назначения государственной или коммунальной собственности для посадки леса, защелочения или создания объектов естественно-заповедного фонда.

Срок рассрочки платежа в случае продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной или коммунальной собственности не может превышать пяти лет.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения государственной или коммунальной собственности для ведения товарного сельскохозяйственного производства могут продаваться гражданам Украины и фермерским хозяйствам, созданным согласно закону, в размерах, которые не превышают предельной максимальной общей площади земельных участков в частной собственности одного человека с учетом связанных лиц и лиц, связанных с ним отношениями контроля, для ведения товарного сельскохозяйственного производства в соответствующем естественно-сельскохозяйственном регионе. Связанное лицо – это любое лицо, которое вместе или согласованно с другим лицом осуществляет хозяйственную деятельность, в том числе вместе или согласованно влияет на хозяйственную деятельность любого другого лица, а также, которое имеет связанные финансовые отношения через договора займа, залога, поруки, перевода долга и т.п. К связанным лицам не относятся члены семьи физического лица.

К общей площади земельных участков для ведения товарного сельскохозяйственного производства в частной собственности одного человека с учетом связанных лиц и лиц, связанных с ним отношениями контроля, включается площадь земельных участков, которыми это лицо владеет на праве общей частичной собственности.

Предельная максимальная площадь земельных участков для ведения товарного сельскохозяйственного производства в частной собственности одного человека в случае размещения их в разных естественно-сельскохозяйственных зонах в целом не может превышать 2100 гектаров. В пределах естественно-сельскохозяйственной зоны предельная максимальная общая площадь земельных участков в частной собственности одного человека для ведения товарного сельскохозяйственного производства составляет, гектаров:

• Полесье – 1500;
• Лесостепь – 1750;
• Степь, Степь засушливая, Сухая степь – 2100;
• Карпатская горная область – 900;
• Крымская горная область – 1100.

Следует отметить, что очень даже не мало, а точнее – многовато для Украины.

Общая площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения частной собственности для ведения товарного сельскохозяйственного производства может превышать предельную максимальную площадь земельных участков в частной собственности одного человека для ведения товарного сельскохозяйственного производства в соответствующем регионе в случае наследования земельных участков. Это еще один способ перебирания на себя земельных участков, ведь унаследовать может – кто угодно.

Переход права собственности на земельный участок, на котором расположены инженерная инфраструктура мелиоративных систем и ее отдельных объектов, а также инженерная инфраструктура межхозяйственных мелиоративных систем и ее отдельных объектов, которые не находятся в собственности владельца земельного участка, не влечет за собой переход права собственности на указанные объекты.

Отчуждение банковскими и другими кредитными учреждениями земельных участков сельскохозяйственного назначения, право собственности на которые перешло к ним в счет погашения задолженности по договорным обязательствам, осуществляется в течение шести месяцев со дня приобретения земельного участка, путем продажи органам государственной власти или органам местного самоуправления или через проведение аукциона.

Преимущественное право на приобретение земельного участка сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства и личного крестьянского хозяйства, находящегося в частной собственности, по цене, объявленной для продажи, имеют:

• государство в лице центрального органа исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов и его территориальных органов – относительно земельных участков, расположенных за пределами населенных пунктов;
• органы местного самоуправления – относительно земельных участков, расположенных в пределах населенных пунктов;
• арендатор или пользователь чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд;
• владельцы сопредельных земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Преимущественное право на приобретение земельного участка сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства и личного крестьянского хозяйства, находящегося в общей совместной и общей частной собственности, имеют ее совладельцы.

Лицо, которое имеет намерение отчуждать земельный участок сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства и личного крестьянского хозяйства, обязано сообщить субъектам преимущественного права на приобретение земельного участка, путем опубликования объявления в печатных средствах массовой информации с местной сферой распространения по месту расположения земельного участка, указав цену и другие условия, на которых оно его продает. То есть, объявление должно быть опубликовано при любой продаже, однако, кроме случаев продажи таких земельных участков членам семьи физического лица, который является владельцем земельного участка.

Субъекты права на преобладающую приобретение земельного участка имеют право в течение одного месяца со дня опубликования объявления, письменно заявить о своем намерении приобрести земельный участок по объявленной цене и внести стоимость земельного участка на депозит нотариуса. Если в течение одного месяца после опубликования объявления о намерении продажи земельного участка в местной печати по месту расположения земельного участка органы и лица, имеющие право преимущественной купли земельного участка, письменно не сообщат владельцу земельного участка о своем решении и не внесут стоимость участка на депозит нотариуса, считается, что такие лица отказались от реализации своего права. В таком случае продавец имеет право сбыть земельный участок по объявленным в сообщении условиям иному лицу. В случае продажи земельного участка на земельных торгах, лицо, имеющее право преимущественной купли, может реализовать свое право путем дачи согласия на цену, на которую согласились другие участники торгов. Договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства и личного крестьянского хозяйства, проданный с нарушением требований относительно преимущественного права, является недействительным (никчемным).

В случае продажи совладельцем надлежащей ему части в общей частичной собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения другие совладельцы общей собственности имеют преимущественное право купли части.

Запрещается осуществлять изменение целевого назначения земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных за пределами населенных пунктов, приобретенных из земель государственной и коммунальной собственности, в течение 10 лет со дня заключения договора отчуждения, кроме случаев, установленных этим законом. Требования этой нормы распространяются на земельные участки, приобретенные из земель государственной и коммунальной собственности со времени вступления в силу этого Закона, а также на случаи, когда указанные земельные участки (или их части) в дальнейшем были отчуждены другим лицам (кроме отчуждения земельных участков для общественных нужд и по мотивам общественной необходимости согласно закону). Изменение целевого назначения земельных участков для ведения товарного сельскохозяйственного производства, ведения фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства осуществляется исключительно на основании утвержденных в установленном законом порядке схем землеустройства соответствующих административно-территориальных единиц, которые содержат зонирование земель по их категориям.

Консолидация земель сельскохозяйственного назначения

В закон введен термин: консолидация земель сельскохозяйственного назначения. Это – комплекс мероприятий, которые по мнению авторов законопроекта, заключаются в экономически обоснованном объединении земельных участков всех форм собственности, которые предназначены для ведения товарного сельскохозяйственного производства и личного крестьянского хозяйства, сформированные в процессе выделения в натуре (на местности) земельных частей (паев), и/или изменению их границ, угодий с целью создания земельных участков сельскохозяйственного назначения, местоположение, размеры, конфигурация и состав угодий которых обеспечивают постоянное землепользование. Такая консолидация может осуществляться субъектами консолидации путем:

• добровольного обмена земельного участка, расположенного в земельном массиве, на другой земельный участок, расположенный в этом же или другом массиве, согласно требованиям Гражданского кодекса Украины, Закона Украины “О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков владельцам земельных частей (паев)”;
• объединение сопредельных земельных участков их владельцем по технической документации по землеустройству, согласно закону;
• обмена, изменения границ, упорядочения угодий земельных участков по проектам землеустройства, относительно консолидации земель сельскохозяйственного назначения в порядке, определенном этим Законом;
• другими способами, которые не противоречат законодательству.

Способы консолидации избираются субъектами консолидации самостоятельно. Субъекты консолидации земель сельскохозяйственного назначения – это владельцы и пользователи земельных участков сельскохозяйственного назначения, относящихся к земельному массиву, центральный орган исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов и его территориальные органы, органы исполнительной власти и органы местного самоуправления.

Консолидация земель сельскохозяйственного назначения может осуществляться по проекту землеустройства относительно консолидации земель сельскохозяйственного назначения (далее – проект консолидации земель) в случаях, когда земельный массив характеризуется чересполосьем (между участками одного владельца – участки другого), что приводит к экономически необоснованному использованию земельных участков, расположенных в нем. Инициаторами разработки проекта консолидации земель могут быть лица, которым в совокупности принадлежит право собственности на земельные участки, составляющие не менее чем 75 процентов земельного массива.

Для получения разрешения на разработку проекта консолидации земель инициаторы его разработки подают заявление в территориальный орган центрального органа исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов. Решение о выдаче разрешения на разработку проекта землеустройства относительно консолидации земель сельскохозяйственного назначения принимается соответствующим территориальным органом центрального органа исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов в течение одного месяца со дня получения документов, указанных в части третьей статье 25 этого закона.

Разработчиками проекта по землеустройству относительно консолидации земель являются юридические и физические лица, получившие лицензию на проведение работ по землеустройству. Проектом землеустройства относительно консолидации земель сельскохозяйственного назначения могут предполагаться мероприятия по:

• изменению границ земельных участков с целью устранения чересполосицы, изломанности границ как этих участков, так и земельного массива;
• изменению угодий земельных участков сельскохозяйственного назначения;
• определению земельных участков, которые предполагается обменять на равноценные земельные участки, самостоятельное использование которых отдельно от земельного массива невозможно или существенно усложняет использование других земельных участков;
• объединение земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые находятся в собственности одного человека;
• формирование земельных участков под полевыми дорогами, которые предназначены для доступа к отдельным земельным участкам земельного массива;
• присвоение кадастровых номеров земельным участкам, расположенным в земельном массиве, в случае, если такие номера не были присвоены раньше.

Объединение, изменение границ земельных участков, находящихся в пользовании, залоге, осуществляется по письменному согласованию с их пользователями, залогодержателями. Подписи на письменном согласовании должны быть удостоверены нотариально. Нормативная денежная оценка земельного участка, границы которого были изменены, не может быть меньше нормативной денежной оценки такого земельного участка до проведения изменения его границ. Земельные участки, которые согласно проекту предполагается обменять, должны быть равноценными и располагаться в этом же земельном массиве или в сопредельном земельном массиве, если возможности доступа к земельному участку не ухудшатся сравнительно с доступом к земельному участку, который обменивается (если их владельцами письменно не согласовано иное).

По моему мнению, изложенный в таком варианте способ консолидации – это запланированное узаконение рейдерских захватов земли. Особенно интересным является то, что в проекте закона нигде не записано, что такая консолидация должна согласовываться с владельцами мелких земельных участков, которые планируется консолидировать. Записано, что проект должен согласовываться с арендаторами и залогодержателями земельных участков, а относительно владельцев, то – только с владельцами земельных участков, изменение границ, обмен, объединение которых предусмотрены проектом, которые в совокупности составляют не менее 75 процентов площади земельного массива. Хотя, истинно не понятно, что разработчики закона вложили в эту слишком заумную фразу. Не уверен, что они и сами поняли – что написали. Но все это обязательно будет использовано рейдерами, в том числе и крупными – сидящими в Верховной Раде.

Подлинность подписей владельцев земельных участков или уполномоченных ими лиц на письменном согласовании заверяется нотариально. Согласование проекта землеустройства относительно консолидации земель сельскохозяйственного назначения осуществляется безвозмездно и действует в течение одного года с момента его выдачи. За сам проект все же придется заплатить и, видимо, не мало.

Земельные торги

В аукционе могут принимать участие лица, которое согласно Земельному кодексу Украины имеют право на приобретение в собственность или в аренду земельных участков и уплатили регистрационный и гарантийный взносы.

Порядок проведения аукциона в законе выписан довольно детально, мы остановимся только на самых главных моментах. Аукцион начинается с объявления лицитатором порядка его проведения. Лот выставляется на аукционе при наличии не менее двух участников. Торги начинаются с объявления лицитатором стартовой цены одновременно с ударом аукционного молотка (гонга), если один или более участников известили о готовности приобрести лот. Если в течение трех минут после трехразового объявления стартовой цены никто из участников не высказал желания приобрести лот по цене, объявленной лицитатором, лот снимается с продажи на этом аукционе. В случае если о готовности приобрести лот по стартовой цене известили не менее двух участников, лицитатор увеличивает стартовую цену на шаг аукциона с дальнейшим последовательным увеличением цены. Значение шага аукциона устанавливается организатором в размере 10 процентов стартовой цены. Участникам, которые отказались приобрести лот по стартовой цене, гарантийные взносы не возвращаются. Аукцион считается таким, что закончился, после подписания договора купли-продажи между победителем и организатором.

В случае принятия решения о признании аукциона не состоявшимся или аннулирования его результатов, повторный аукцион может быть проведен не ранее чем через месяц со дня проведения предыдущего аукциона и не позднее чем через шесть месяцев со дня принятия такого решения. Если аукцион признан не состоявшимся в связи с наличием только одного участника, а для участия в повторном аукционе также зарегистрирован только тот же участник, он имеет право приобрести земельный участок или право аренды на него по цене не меньшей, чем стоимость земельного участка или права аренды на него, определенной по результатам экспертной денежной оценки, проведенной по методике, утвержденной Кабинетом Министров Украины.

Другие правовые формы обращения земель

Граждане и юридические лица Украины, а также территориальные общины и государство имеют право приобретать в собственность земельные участки на основании мены, ренты, дарения, наследование и других гражданско-правовых договоров. Заключение таких договоров осуществляется согласно требованиям актов гражданского законодательства с учетом требований Земельного кодекса Украины.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в частной собственности, могут быть отчуждены путем заключения договора дарения исключительно в пользу членов семьи физического лица, которое осуществляет отчуждение земельного участка или в пользу государства, или территориальной общины.

В случаях, предусмотренных законодательством о защите экономической конкуренции, приобретение права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства физическими лицами, которые связаны отношениями контроля с участниками концентрации субъектов хозяйствования, осуществляется только при условии предварительного получения разрешения на концентрацию субъектов хозяйствования. Приобретение права собственности и права пользования земельными участками сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства, которое приводит к монополизации товарных рынков, запрещается. Правочины относительно приобретения права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства без предварительного получения разрешения на экономическую концентрацию, в случаях, когда получение такого разрешения предусмотрено законодательством о защите экономической конкуренции, являются никчемными.

Эти нормы Закона вступают в силу со дня его опубликования (спешат – что бы побыстрее начать торговать землей).

Со дня вступления в силу этого Закона, земли под полевыми дорогами, спроектированными для обслуживания земельных участков, выделенных в единых сельскохозяйственных массивах в натуре (на местности) владельцам земельных частей (паев) из земель, которые принадлежали к коллективной собственности (кроме тех, которые находятся в частной собственности), переходят в государственную собственность.

В Земельный кодекс Украины также предлагается внести ряд изменений.

В частности, определено, что:

сельские, поселковые, городские советы передают земельные участки в собственность или в пользование из земель коммунальной собственности соответствующих территориальных общин для всех нужд (кроме случаев, когда это относится к полномочиям Центрального органа исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов и его территориальных органов). Верховная Рада Автономной Республики Крым, областные, районные советы передают земельные участки в собственность или в пользование из соответствующих земель общей собственности территориальных общин для всех нужд;

районные государственные администрации передают земельные участки на их территории из земель государственной собственности в собственность или пользование в пределах сел, поселков, городов районного значения для всех нужд (кроме случаев, когда это относится к полномочиям Центрального органа исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов и его территориальных органов) и за пределами населенных пунктов для:

а) ведения водного хозяйства, кроме случаев, предусмотренных частью восьмой этой статьи;

б) строительства объектов, связанных с обслуживанием жителей территориальной общины района (школ, учреждений культуры, больниц, предприятий торговли и т.п.) с учетом требований части седьмой этой статьи, кроме случаев, определенных частью восьмой этой статьи;

центральный орган исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов и его территориальные органы передают земельные участки сельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов в собственность или пользование для:

а) сельскохозяйственного использования;

б) залеснения, защелочения или создания объектов естественно-заповедного фонда;

областные государственные администрации передают земельные участки на их территориях из земель государственной собственности в собственность или пользование в пределах городов областного значения и за пределами населенных пунктов для всех нужд, кроме случаев, когда это относится к полномочиям других указанных органов;

Киевская и Севастопольская городские государственные администрации передают земельные участки из земель государственной собственности в собственность или в пользование в пределах их территорий для всех нужд, кроме случаев, когда это относится к полномочиям Кабмина Украины;

Совет министров Автономной Республики Крым на территории Автономной Республики Крым передает земельные участки из земель государственной собственности в собственность или в пользование в пределах сел, поселков, городов и за их пределами для всех нужд (кроме случаев, когда это по данному закону относится к компетенции иных органов), а также согласовывает передачу таких земель в собственность или в пользование районными государственными администрациями на их территории для строительства объектов, связанных с обслуживанием жителей территориальной общины района (школ, учреждений культуры, больниц, предприятий торговли и т.п.);

Кабинет Министров Украины передает земельные участки из земель государственной собственности в собственность или в пользование в случаях, определенных статьями 149 и 150 Земельного кодекса;

государственные органы приватизации передают в собственность или в пользование (кроме отчуждения земель, на которые расположенные объекты, не подлежащие приватизации и земель сельскохозяйственного назначения) земельные участки, на которых расположены государственные, в том числе казенные, предприятия, хозяйственные общества, в уставных капиталах которых государству принадлежат части (акции, паи), объекты незавершенного строительства и законсервированные объекты, а также продажа земельных участков, на которые расположенные объекты, подлежащие приватизации.

Согласование продажи земельных участков иностранным государствам и иностранным юридическим лицам осуществляется Кабинетом Министров Украины в течение месяца со дня подачи ходатайства о согласовании такой продажи. Решение о согласовании продажи земельных участков иностранным государствам и иностранным юридическим лицам принимается с учетом:

• создания благоприятных внешнеэкономических условий для социально-экономического развития Украины;
• предотвращения вмешательства во внутренние дела Украины и отражения посягательств на ее государственный суверенитет и территориальную целостность.

Обращение взыскания на земельный участок в процедуре исполнительного проведения осуществляется государственным исполнителем в порядке, установленном Законом Украины “Об исполнительном производстве” с учетом особенностей подготовки к проведению и проведения земельных торгов, определенных Законом.

До размежевания земель государственной и коммунальной собственности полномочия по распоряжению землями (кроме земель, переданных в частную собственность, и земель, указанных в абзацах втором и третьем этого пункта) в пределах населенных пунктов осуществляют соответствующие сельские, поселковые, городские советы с учетом требований абзаца четвертого этого пункта, а за пределами населенных пунктов – соответствующие органы исполнительной власти. Государственные органы приватизации осуществляют распоряжение (кроме отчуждения земель, на которые расположенные объекты, не подлежащие приватизации, и земель сельскохозяйственного назначения) землями, на которых расположены государственные, в том числе казенные, предприятия, хозяйственные общества, в уставных фондах которых государству принадлежат части (акции, паю), объекты незавершенного строительства и законсервированные объекты, а также продажа земельных участков, на которых расположены объекты, подлежащие приватизации. Центральный орган исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов и его территориальные органы осуществляют распоряжение землями сельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов.

До размежевания земель государственной и коммунальной собственности Совет министров Автономной Республики Крым на территории Автономной Республики Крым осуществляет распоряжение землями за пределами населенных пунктов согласно полномочиям, определенным этим Кодексом. Предоставление и изменение целевого назначения земель водного фонда, историко-культурного, лесохозяйственного, оздоровительного, рекреационного, естественно-заповедного и другого природоохранного назначения в пределах населенных пунктов (кроме земель, переданных в частную собственность, и земель, указанных в абзацах втором и третьем этого пункта) осуществляется по согласованию с Советом министров Автономной Республики Крым.

В Гражданский кодекс Украины предлагается внести такие изменения:

Залог права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд регулируется по правилам, определенным Законом Украины “Об ипотеке” и с учетом требований Земельного кодекса Украины.

Срок договора о предоставлении права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд устанавливается договором, но не может быть меньшим, чем 20 лет. Т.е., прежде чем давать землю у пользование, нужно хорошо подумать – следует ли. Для земельных участков государственной или коммунальной собственности такой срок не может превышать 50 лет. Владелец земельного участка имеет право на получение платы за пользование ею. Размер платы не может быть меньшим 3-х процентов от нормативной денежной оценки земельного участка в год, установленной согласно законодательству. Форма, условия, порядок и сроки выплат устанавливаются договором.

Владелец земельного участка, кроме земельных участков государственной и коммунальной собственности, имеет право предоставить ее в пользование другому лицу для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и других сооружений и зданий (суперфиций). Такое право возникает на основании договора или завещания с момента государственной регистрации такого права. Право пользования земельным участком, предоставленным для застройки, может отчуждаться или передаваться землепользователем в порядке наследования. Право пользования чужим земельным участком для застройки может быть установлено на определенный или неопределенный срок.

В случае отсутствия наследников по завещанию и по закону, устранения их от права на наследование, непринятия ими наследства, а также отказа от его принятия суд признает наследство безхозным (відумерлою спадщиною) по заявлению соответствующего органа местного самоуправления по месту открытия наследства, а относительно земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных за пределами населенных пунктов, – по заявлению соответствующего территориального органа центрального органа исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов по месту расположения земельного участка.

Налогообложение и другие платежи в бюджет

Доход, полученный налогоплательщиком от равноценного обмена земельного участка сельскохозяйственного назначения на другой земельный участок такого же целевого назначения в процессе осуществления мероприятий, согласно проектам землеустройства по консолидации земель сельскохозяйственного назначения, не облагается налогами. Эта норма вступает в силу с 1 января 2012 года.

За отчуждение земельных участков сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий) в течение пяти лет со дня заключения договора отчуждения, по которому этот участок перешел в собственность лица, отчуждающего участок, взыскивается государственная пошлина в таком размере:

• в случае отчуждения в первый год – 100 процентов нормативной денежной оценки земельного участка;
• в случае отчуждения во второй год – 90 процентов нормативной денежной оценки земельного участка;

• в случае отчуждения в третий год – 80 процентов нормативной денежной оценки земельного участка;
• в случае отчуждения в четвертый год – 70 процентов нормативной денежной оценки земельного участка;
• в случае отчуждения в пятый год – 60 процентов нормативной денежной оценки земельного участка.

Таким образом, не всем следует спешить продавать земельные участки.

От уплаты государственной пошлины освобождаются физические и юридические лица за удостоверение договоров мены земельных участков, предназначенных для ведения товарного сельскохозяйственного производства, личного крестьянского хозяйства, на земельные участки такого же целевого назначения, расположенные в земельном массиве.

К сожалению, другие формы оборота земель на основании тех или иных правочинов (мены, дарения, наследования и т.п.) не нашли в проекте закона надлежащего отображения, на что обратило также внимание Главное научно-экспертное управление Верховной Рады. Оно также рекомендовало при дальнейшей обработке данный проект объединить с проектом с реестровым № 9001, предложенным депутатом Смитюхом Г.Е. Но в том проекте есть и еще лучшие “перлы”, например такое: “Земельные участки сельскохозяйственного назначения могут приобретаться в собственность или пользование для ведения товарного сельскохозяйственного производства только при условиях:

1) проведения обследования состояния земельного участка по методике, которая утверждается государственным специализированным органом совместно со специально уполномоченным центральным органом исполнительной власти по вопросам аграрной политики, на момент его купли-продажи, мены или другого отчуждения;

2) разработка для земельного участка проекта охраны плодородия грунтов, который включает оптимальный севооборот.

Если еще и такой законодательный маразм пройдет в закон, то о намерениях купить земельный участок граждане и фермеры мелкого и среднего по благосостоянию звена могут и не мечтать, поскольку это все будет стоить очень больших денег официально и безусловно – неофициально (взятки), а еще это очень сложная, нервозная и продолжительная процедура (наш сайт еще в 2009 г. писал о законодательных изменениях, касающихся проектирования севоооборота). Эта дебильноватая по своей сути процедура (по крайней мере для личных крестьянских и мелких фермерских хозяйств) процедура, которая у любого заберет много сил, нервов, а в целом – здоровья. К тому же, эта процедура сделает невозможной даже относительно быструю продажу земли – на оформление уйдут многие месяцы.

Пострадают и те, кто захочет продать свой земельный участок, поскольку любой покупатель будет учитывать необходимость таких расходов при покупке земли, что существенным образом повлияет на цену купли-продажи в сторону снижения. Ну, или покупатели будут возлагать это все на продавца и вновь – то же самое.

Таким образом, большинство граждан, а также мелкие и средние сельхозпроизводители в Украине от этого закона не получат ни чего хорошего, никаких новых возможностей, удобен он исключительно банкам, богачам – тем, кто хочет постепенно перебрать задешево землю в руки небольшого количества “элиты”.

______________________________________________________________

Публикация – сентябрь 2011 года