Управление домом и управляющие…

Продолжая тему нового Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» (статья «Права совладельцев многоквартирного дома» от 15 июня 2015 года) переходим к вопросам, связанным с управлением многоквартирным домом, так называемым, управляющим.

Согласно с терминологией Закона, управляющий многоквартирного дома (далее – управляющий), это физическое лицо – предприниматель или юридическое лицо – субъект предпринимательской деятельности, которое по договору с совладельцами обеспечивает надлежащее содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории и надлежащие условия проживания и удовлетворение хозяйственно-бытовых нужд (т.е. – предприятие по предоставлению коммунальных услуг). А управление многоквартирным домом, это – совершение совладельцами многоквартирного дома действий по реализации прав и исполнению обязанностей совладельцев, связанных с владением, пользованием и распоряжением общим имуществом многоквартирного дома.

Управление многоквартирным домом управляющим осуществляется на основании договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом. Стоимость услуг по управлению многоквартирным домом определяется по согласию сторон и указывается в договоре с управляющим. Понятно, что «управляющие» будут диктовать совладельцам цены, в особенности в небольших населенных пунктах, где нет и не  будет ни какой конкуренции. Также многое будет зависеть от общезаконодательного регулирования тарифов и от решений местных властей. Соответственно, слова о «согласии сторон», большей частью – пустопорожняя законодательная болтовня, призванная заморочить «электорату» голову и создать вид благопристойности закона.

Тем не менее, условия договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом должны соответствовать условиям типового договора, утвержденного Кабинетом Министров Украины (но это не относительно тарифов). Существенными условиями договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом являются:

• 1) перечень услуг;
• 2) права и обязанности сторон;
• 3) цена на услуги;
• 4) срок действия договора.

Если собранием совладельцев принято решение о заключении договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом, такой договор (изменения в него) подписывается совладельцем (совладельцами), уполномоченным (уполномоченными) на это решением собрания совладельцев. Такой договор подписывается на условиях, утвержденных собранием совладельцев, и является обязательным для исполнения всеми совладельцами.

Совет: этот момент и нуждается в особом внимании, поскольку уполномоченное совладельцами лицо, по обычной для нас невнимательности, юридической неграмотности, излишней доверчивости или даже из личной корыстной заинтересованности можподписать от лица совладельцев договор с управляющим на условиях, которые установлены управляющим, хотя и не соответствуют решению собрания совладельцев. И такой договор будет действительным. А потом ходите год «по судам» и доказывайте, что подписанный договор не соответствует условиям, согласованным на собрании. Поэтому, в этом случае советовал бы не предоставлять ни одному из совладельцев права подписывать договор сразу. Подготовленный представителями управляющего договор, уполномоченное совладельцами лицо (лица) должно (должны) обязательно взять для изучения вне офиса управляющего группой уполномоченных собранием совладельцев или всем собранием, обязательно привлечь для его изучения юриста, а потом уже подписывать, или возвращать управляющему без подписи с обязательными письменными замечаниями (ответ о согласии заключить договор на других условиях – ст. 646 Гражданского кодекса Украины). И так до тех пор, пока не будут согласованы и тщательно проверены все пункты договора. И только тогда, когда договор будет в окончательно согласованной редакции проверен не одним уполномоченным, а группой (желательно при участии юриста), тогда уполномоченное лицо в присутствии других уполномоченных лиц может подписать договор. И если управляющий не соглашается на такой вариант, ни когда не соглашайтесь на иной вариант подписания договора. Вы всегда имеете право на определение спорных условий договора через суд, в порядке, предусмотренном ст. 649 ЦК Украины.

Управляющий в течение одного месяца после подписания с ним договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом (изменений в него) обязан предоставить или направить заказным письмом каждому совладельцу экземпляр такого договора (изменений в него), заверенный подписью и печатью управляющего (при ее наличии).

Договор с управляющим заключается сроком на один год. Если за один месяц до истечения указанного срока ни одна из сторон не сообщит письменно другой стороне об отказе от договора, договор считается продолженным на следующий одногодичный срок. И за соблюдением этого срока заинтересованным сторонам следует внимательно следить, особенно в тех случаях, когда все же заключили договор с условиями, которые не совсем устраивают (или совсем не устраивают). При чем, надо иметь в виду, что такое уведомление может направить не отдельно каждый из совладельцев, а исключительно собрание совладельцев. То есть, заблаговременно надо провести собрание совладельцев, составить протокол собрания, в котором отразить решение о разрыве договора и вовремя направить уведомление и копию протокола управляющему. 

Расходы на управление многоквартирным домом включают:

1) расходы на содержание, реконструкцию, реставрацию, проведение текущего и капитального ремонтов, технического переоснащения общего имущества в многоквартирном доме;

2) расходы на оплату коммунальных услуг относительно общего имущества многоквартирного дома;

3) расходы по выплате вознаграждения управляющему в случае его привлечения;

4) другие расходы, предусмотренные решениям совладельцев или законом.

Расходы на управление многоквартирным домом распределяются между совладельцами пропорционально их долям совладельцев, если решениями собрания совладельцев или законодательством не предусмотрен другой порядок распределения расходов. Неиспользование владельцем принадлежащей ему квартиры или нежилого помещения или отказ от использования общего имущества не является основанием для уклонения от осуществления расходов на управление многоквартирным домом.

А вот здесь совладельцам следует внимательно относиться к решению и оформлению этого вопроса на общих собраниях совладельцев, поскольку совладельцы, которые пользуются нежилыми помещениями (например – магазины на первом или цокольном этаже) и получают от них доход, едва ли захотят принимать участие во всех расходах по содержанию дома, например – в расходах по содержанию лифтов (что естественно), или по ремонту крыш, что уже не совсем естественно. Но они, пользуясь своими финансовыми и другими возможностями, будут стараться сократить свои расходы.

Обязательство по осуществлению расходов на управление многоквартирным домом в случае сдачи в наем (аренду) квартир и/или нежилых помещений государственной или коммунальной собственности несут наниматели (арендаторы) таких квартир и/или помещений. А в связи с этим, спорным с точки зрения законодательной и вообще – нормальной логики пунктом, следует призадуматься тем, кто снимает квартиры, поскольку для человека, который снимает квартиру на несколько месяцев и даже на пару лет, принимать участие в общедомовых расходах, например – по капитальному ремонту крыш или по утеплению стен дома – непомерное и неестественное бремя. Наверное, в данном случае – при внесении в закон этой нормы, сыграло свою коррупционную роль то, что очень многие депутаты Верховной Рады являются владельцами большого числа квартир и даже многоквартирных домов, которые сдают в аренду. И они, таким образом, захотели перебросить свои расходы на нанимателей?

Этот Закон вступает в силу с 1 июля 2015 года.

Дополнительно следует отметить, что согласно Заключительным положениям закона, земельные участки, на которых расположен многоквартирные дома, а также принадлежащие им здания, сооружения и придомовая территория, находящаяся в общей совместной собственности владельцев квартир и нежилых помещений в доме, передаются безвозмездно в собственность или в постоянное пользование совладельцам многоквартирного дома в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины. Но не следует надеяться, что этот земельный участок кому-то действительно удастся оформить безвозмездно, поскольку, хотя государство не возьмет деньги за саму землю, то землеустроительные предприятия за оформление документации будут «драть по полной». Это будет очень дорогой услугой.

_______________________________________________

Публикация – июнь 2015 года