Кві
4
На перепланировку разрешение не требуется
Верховная Рада Украины внесла изменения в некоторые
законодательные акты относительно дерегуляции. В частности Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно упрощения условий ведения бизнеса (дерегуляция)» изменены статьи 100 и 152 Жилищного кодекса Украинской ССР (далее – ЖКУ). При этом, статья 100 ЖКУ теперь будет предусматривать, что производство нанимателем работ по переоборудованию и перепланированию жилого дома и жилого помещения, которые не предусматривают вмешательства в несущие конструкции и/или инженерные системы общего пользования, не нуждаются в получении документов, дающих право на их производство. После завершения указанных работ введение объекта в эксплуатацию не требуется.
Но выполнение работ, определенных частью первой этой статьи, вследствие которых изменяется площадь, количество или состав помещений в домах государственного или общественного жилищного фонда, допускается по письменному согласию наймодателя (арендодателя), если иное не предусмотрено договором найма (аренды).
Т.е., если дом или квартира Ваша собственная, или если Вы ее арендуете у частного собственника, то Вы имеете право осуществить любое перепланирование без каких бы то ни было согласований с любыми государственными, коммунальными органами или учреждениями. Конечно, если только Вы не затрагиваете несущие конструкции дома или квартиры.
А если же эта квартира (дом) принадлежит государству или является коммунальной собственностью, или собственностью государственных или коммунальных предприятий (не приватизированная), то на такое переоборудование необходимо разрешение уполномоченного наймодателя – того с кем заключен договор аренды жилья.
И, если Вы арендатор частной квартиры (дома), не следует забывать, что Вы не имеете права делать перепланировку в квартире (доме) без согласия ее (его) владельца. Государство в данном случае вмешиваться не будет, но владелец может подать на Вас в суд.
Статья 152 ЖКУ в новой редакции определяет порядок проведения переоборудования и перепланирования помещений частного жилищного фонда: «Выполнение владельцами работ по переоборудованию и перепланированию жилого дома и жилого помещения частного жилищного фонда, которые не предусматривают вмешательства в несущие конструкции и/или инженерные системы общего пользования, не нуждается в получении документов, которые дают право на их производство. После завершения указанных работ введение объекта в эксплуатацию не требуется».
_______________________________________________
Публикация – апрель 2015 года
Олег Петрович! Долгоиграющая история!…Лет десять -15 назад я сделал в приватизированной кв (обычный городской многоквартирный дом) небольшую перепланировку (выбросил оконные проёмы на лоджию на кухне и в двух комнатах), на что получил разрешение исполкома, но когда строители поставили батареи отопления на стенке под окнами (а сама стенка была утеплена по проекту) и когда я пошёл в БТИ (в 2013 г.) на получение техпаспорта, мне отказали, сказав, что батареи ставить под бывшими балконными окнами не разрешено и потребовали пределать проект, перенеся батарее на боковую сторону. Сами понимаете, что это – громадные новые расходы, да и как-то досадно: вчера было можно, а сейчас нельзя! Олег Петрович, мне сложно понять это новое Постановление ВРУ и подпадает ли мой случай под это Постановление, просто, пожалуйста, подскажите: можно ли проект заново не переделывать а батарее оставить на установленном ранее месте и что мне сказать в БТИ, что бы те выдали техпаспорт на кв. в таком виде? Спасибо.
Николай, не очень понятно из Вашего вопроса – где именно Вы поставили батареи? Под какими бывшими окнами? Но в любом случае, надо узнать – чем они руководствуются. Если у Вас есть утвержденный проект, то это уже БТИ не касается. Их дело на современном этапе – оформить фактическое состояние в виде техпаспорта. С 2013 г. функции БТИ существенно изменились.
Олег Петрович, вопрос для меня очень и очень важен! Попробую ещё раз, короче и чётче. Лет 10 назад по разрешению исполкома и по утверждённому проекту, мне сделали перепланировку в 3-х комнатной кв. – выбросили три выхода на балконы, естественно не нарушая несущих, убрали окна и двери, что выходили из комнат на балконы, утеплили стены со стороны балконов-лоджий, поставили капитальные окна и под ними – батареи отопления. Но когда делали проект, то в кухне забыли начертить такой перенос батарей, но строители выполнили всё автоматически, т.е. батарее поставили под окно бывшего балкона. Я тоже этого сначала не заметил, но когда в 2012 году пошёл в БТИ оформить собственность, то после замеров кв. мне указали на это несоответствие и поставили красный штамп в Техпаспорт на квартиру, при этом сказали, что надо все батареи перенести на боковую стенку, а из-под окон убрать, сослались на какой-то новый закон! В 2013 г. я заплатил на новый проект, в котором мне перенесли все батареи на боковую стенку, получил разрешение в Исполкоме на такую перепланировку и всех соответствующих инстанций так же, но денег на перенос батарей никак не мог собрать, а вот теперь хочу подарить эту кв. дочери, а мне нотариусы говорят, что надо все уладить с БТИ, да ещё зарегистрировать кв. на себя (т.к я её собственник). А тут прошёл слух, что есть какое-то Решение ВРУ, но мне из таких комментариев трудно понять, – касается ли это упрощение моего случая, т.е. могу ли я оставить всё, как есть, т.е. не переносить снова батареи из-под окон к боковой стенке? Днями я зашёл в архитектурный отдел исполкома, то там на меня набросились, как террориста: дескать, строительные нормы никто не отменял…Да, а какова функция нового БТИ? М.б. они по новым правилам согласятся выдать мне Техпаспорт на эту “самовольную” перепланировку, т.е. я бы им просто не показал бы новый проект и разрешение исполкома…это при условии, что они знакомы с Постановлением ВРУ?
Николай, я так понял, что “короче и четче” в Вашем понимании, это длиннее и 1 половину совсем по другому, а вторую половину вообще – на другую тему… Ну да ладно. Исходя из нового закона, про который и написано в статье, ВАм не требуется никаких разрешений. Вам надо пойти в БТИ и ссылаясь на этот новый закон переоформить техпаспорт на квартиру. Если будут ссылаться на строительные нормы, которые действительно никто не отменял, говорите, что ничего не строили нового, а про перепланировку в законе конкретно написано. Общаться, если что-то не получается усно, то следует письменно. Архитектуру не трогайте, для них это болезненно: отняли приличный кусок хлеба. Да и не при чем они в данном случае. Второй проект тоже не обязательно показывать.
Олег Петрович, спасибо вам за терпеливое отношения к вот таким иногда некорректным постановкам вопросов, как последний мой вопрос…очень устал в хождениях “по мукам”…м.б. теперь смогу наконец-то что-то добиться от чиновников из БТИ! М.б. немного не по теме: пожалуйста, скажите,регистрацию прав собственности на недвижимое имущество оформляет только регистрационная служба или могут и нотариусы это сделать?
Спасибо. С уважением, Николай
Николай, при проведении нотариальных действий по оформлению сделок это могут сделать и нотариусы
Здравствуйте Олег Петрович! Поможите пожалуйста ответом. У нас в квартире гипсокартонная перегородка, БТИ в техпаспорте поставили “самовільне втручання”. В звьязи с этим родители не могут оформить дарственную. БТИ рекомендуют снять перестенок. Теперь вышел этот закон и данная перегородка законна, но в БТИ закон опровергают. Как в етом случае поступить.
Андрей, смотрите ответ Николаю от 1 мая. Ничего дополнительного предложить Вам не могу – разве что в суд обращаться.
Олег Петрович! Наша ситуация:
1) Квартира на 7-м этаже, в собственности 6 лет.
2) Не меняли общую площадь квартиры, не трогали коммуникации общего пользования и несущие конструкции
3) Перестройка: а) изменили количества комнат с 3 до 4,
б) увеличили санузел за счет жилой комнаты (раньше было и сейчас еще запрещено?)
в) увеличили площадь жилой комнаты, совместив с балконом, и перенесли батарею на него (раньше было и сейчас еще запрещено?)
4) Частные агенства БТИ/”узакониватели” говорят, что наши изменения – это реконструкция, т.к. поменялись технико-экономически показатели.
Вопросы:
1) это перепланировка или реконструкция, т.е. изменились технико-экономические показатели, которые требуют узаконивания реконструкции со всеми вытекающими последствиями? (см. определение термина реконструкция http://inspektsia.kiev.ua/ministerstvo-stroitelstva/dbn-a-2-2-3-2004/prilozhenie-b.html и комментарии http://inspektsia.kiev.ua/stroitelstvo/pereplanirovka-ili-rekonstruktsiya.html)
2) если это реконструкция, а значит появился совершенно новый объект после строительства, который требует смены свидетельства о праве на собственность (“повторное”?), то отменяет ли новое свидетельство (с новой датой) льготу о безналоговой продаже квартиры тем же владельцем (более 3-х лет во владении, 1 раз в год продажа)? ДПИ (Налоговая) не дает официального ответа на такой вопрос, а отсылает в Минюст за официальным запросом… Нотариус попросил выяснить, чтобы не платить, как она считает, обязательного в этом случае 5% налога при продаже в ближайшие 3 года…
3) знаете ли вы законодательные акты, которые четко отвечают на вопрос №2?
4) заниматься узакониванием или нет, если хотим без проволочек в скором будущем продать квартиру? Ваши рекомендации?
Алексей, к сожалению, я Вам не смогу ответить определенно, поскольку это юридическо-технический вопрос и установить, что именно Вы вытворили с квартирой – реконструкцию или перепланировку, сможет только стрительно-техническая экспертиза. Тем не менее, скорее всего, менять свидетельство (и техпаспорт) придется, поскольку изменилось количество комнат, а у Вас в документе обозначено, что квартира 3-х комнатная, что уже не соответствует действительности. Изменением владельца это не является и к продаже не относится. Без оформления новой документации Вы, конечно, продать квартиру не сможете.
Спасибо за ответ, Олег Петрович! Я также с трудом могу дать ответ на вопрос “реконструкция или перепланировка?”, опираясь на измененные ст. 100 и 152 ЖКУ. ГАСК и около-ГАСКовые “эксперты” решают что есть что. Например, одни “эксперты”сказали мне, что у меня “перепланировка, которую надо узаконить”, хотя такой категории в законе нет. Смех и грех! Поэтому у меня появился спортивный интерес узнать об этом офиц. письмом в ГАСК. Также думаю написать письма с вопросом о льготном налогообложении продажи “реконструированного” жилья в Укргосреест, Налоговую и Минюст, т.к. уже несколько нотариусов мне подтвердили, что они регистрируют недвижимость, внося в реестр номер свидетельства с новой датой независимо от того, если объект и владелец те же и не считают льготу действительной. При этом они все согласны, что это противоречит здравому смыслу, но не могут назвать норму закона, которая бы это прямо требовала. Просто это их практика. Ссылаются на НКУ, но там говорится только о сроке льготного налогообложения без упоминания о дате регистрации в реестре (ст. 172.1) и ставках налогообложения при сделках на недвижимость (ст. 167.1-2). Говорят, надо индивидуальное разрешение. Посоветуйте оптимальный аргумент или алгоритм, чтобы преодолеть этот казус. Спасибо!
Алексей, Вы же сами его нашли: напишите письма, может быть ответят что-то умное. А уже в зависимости от содержания ответов, можно будет искать варианты дальнейших действий
Олег Петрович, помогите пожалуйста. В многоквартирном доме, 2е квартиры мы закрыли тамбуром, в котором находятся только наши счётчики на отопление и водоснабжение. Пожарных выходов, пожарных кранов и вытяжек там нет. Нет батарей, нет общего освещения (свет провели свой, за который платим по счётчику). От нашего тамбура до двери ближайших соседей почти 3 метра. Наш тамбур занимает 1/5 общего коридора, не считая выхода на балкон и лифтовых холлов. Своим тамбуром мы не перекрываем ни какие проходы, так как квартиры находятся в тупике. Сосед пожаловался в Департамент Архитектуры. Скажите пожалуйста, на могут обязать снести наш тамбур или наложить штраф за незаконное сооружение? Спасибо
Mama, в принципе могут, поскольку коридор, в любом случае и в полной мене является общей собственностью жильцов всего дома. Раз у Вас такой злобно-жлобный сосед, надо было предварительно оформить разрешение на устройство тамбура. Но могут и отписать соседу, что бы он обращался в суд, если ему не нравится. Это – уж как у них настроение будет.
Спасибо за ответ. А могу я ему сделать каку, если он на всём этаже и на общем балконе установил 7 камер видеонаблюдения согласие на которые я не давала?
Mama, я вообще-то не консультант по “какам” :) . А по сути: в Украине нет четко установленного порядка установления камер видеонаблюдения. Но, если камеры видеонаблюдения соседа цепляют Ваше пространство, в том числе Ваш вход – выход на лестничную площадку и с нее, фиксируют тех, кто приходит к Вам, это будет не законно, можно предъявлять претензии, в том числе и в судебном порядке, в том числе за сбор информации о Вашей частной жизни. Можно для начала написать в СБУ для проверки законности установки, а дальше думать. С другой стороны, сосед своими камерами и Вашу безопасность обеспечивает, хотя, судя по его нравам, Вы от него в случае чего, никакой информации не получите.
Спасибо огромное за ответ. Такое впечатление что Вы очень хорошо знаете моего соседа. Была ситуация, когда другие соседи, при чём с которыми не было у него конфликта, просили у него видео, так он не дал. А видео, как я на общем балконе курю выкладывал в ютюбе. И случись у меня что, ни за что видео не даст. Спасибо ещё раз😘