Стоит ли связываться с эмфитевзисом?

Павел Кулинич

В последние годы вследствие неоднократного продления действия земельного моратория некоторые сельскохозяйственные предприятия начали обращаться к селянам-владельцам земли с заманчивым предложением о заключении вместо договора аренды земли иного договора — об установлении эмфитевзиса. В качестве стимула селянам предлагают сразу заплатить по этому договору значительно большую сумму денег, чем годовой размер арендной платы, которая оплачивается по договору аренды земли. Но следует ли соглашаться на замену договора аренды земли договором об установлении эмфитевзиса?

Как эмфитевзис появился в законодательстве Украины?

Следует отметить, что эмфитевзис, как особый вид права на сельскохозяйственный земельный участок появился свыше 2 тысяч лет назад в Древнем Риме во времена рабовладения. Оттуда эмфитевзис «перешёл» в Средневековье и обслуживал нужды феодального землевладения. Однако, с развитием капиталистических отношений в сфере землепользования, особенно в ХХ столетии, от эмфитевзиса начали отказываться. А в современном обществе основными видами прав на землю, которые полностью удовлетворяют нужды всех, кто работает на земле или владеет ею, стали право собственности и право аренды. Для ограниченного доступа к чужим участкам (для прохода, проезда и т.п.) иногда используют земельные сервитуты.

В земельном законодательстве Украины в течение последних 90 лет (с 1917 до 2007 гг.) такого вида права на землю, как эмфитевзис, не было. Не было его в законодательстве и в начале земельной реформы. Впервые о целесообразности внедрения эмфитевзиса в отечественное законодательство заговорили специалисты в области гражданского права при подготовке проекта Гражданского кодекса Украины (1996-2002 гг.). Они обосновывали такую целесообразность необходимостью предоставления владельцам и пользователям земли большего многообразия прав на землю. Специалисты в области земельного права не видели необходимости во внедрении эмфитевзиса, целиком обоснованно считая, что практически все вопросы временного использования чужих земельных участков можно урегулировать договорами аренды земли. Поэтому в подготовленном в 1999-2001 годах и принятом 25 октября 2001 г. Земельном кодексе Украины такое право на землю, как эмфитевзис предусмотрено не было. Однако, в 2007 г. под лозунгом приведения действующего законодательства в соответствие с введённым в действие 1 января 2004 г. новым Гражданским кодексом Украины в Земельный кодекс Украины были внесены изменения, которые позволили применять на практике нормы Гражданского кодекса Украины об эмфитевзисе.

Но в течение 10-ти лет действия правовых норм об эмфитевзисе он так и не приобрёл значительного распространения. Почему? Ответ прост: за ненадобностью. Тем не менее, в условиях затяжного моратория на отчуждение сельскохозяйственных земель селянам начали предлагать эмфитевзис как, якобы, безопасную замену покупки-продажи земли.

Что представляет собой право эмфитевзиса?

Как предусмотрено Главой 33 Гражданского кодекса Украины, эмфитевзис представляет собой право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд. То есть, на праве эмфитевзиса могут приобретаться только земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Это право устанавливается договором между владельцем земельного участка и лицом, которое изъявило желание пользоваться этим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевт). Срок договора о предоставлении права пользования чужим сельскохозяйственным земельным участком частной собственности законом не ограничивается и устанавливается сторонами договора по договорённости. А относительно сельскохозяйственных земельных участков государственной или коммунальной собственности срок действия договора об установлении эмфитевзиса не может превышать 50 лет.

То есть, гражданин может передать принадлежащий ему на правах собственности земельный участок сельскохозяйственного назначения в пользование эмфитевту на любой срок, хотя бы и на 1000 лет, а то и навсегда (то есть, бессрочно). Однако, если договор о предоставлении права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд на условиях эмфитевзиса заключён на неопределённый срок, то каждая из сторон имеет право отказаться от договора, предварительно предупредивши об этом другую сторону не менее, чем за один год. Поэтому эмфитевту, в отличие от владельца земельного участка, невыгодно заключать бессрочный договор об установлении эмфитевзиса.

Следует особо подчеркнуть, что право эмфитевзиса является имущественным правом. Это означает, что для его возникновения необходимо не только заключить соответствующий договор, а и зарегистрировать это право в Государственном реестре имущественных прав на недвижимое имущество. Только с момента такой регистрации владелец земельного участка будет считаться таковым, что передал право эмфитевзиса эмфитевту, а эмфитевт – его приобрёл.

Какие права имеет эмфитевт относительно земельного участка?

Приобретя на основании договора право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд на условиях эмфитевзиса, эмфитевт, как и арендатор, может использовать земельный участок для сельскохозяйственных нужд — ведения фермерского хозяйства, товарного сельскохозяйственного производства и т.п. Однако, в отличие от арендатора, эмфитевт приобретает ещё одно право — право отчуждения эмфитевзиса другому лицу путём заключения с ним договора купли-продажи, мены, дарения и т.п. При чем, земельный мораторий не запрещает отчуждения эмфитевзиса. А владелец земельного участка имеет только преобладающее право на выкуп права эмфитевзиса, что будет означать его прекращение. И если владелец земельного участка не осуществляет выкуп эмфитевзиса, то он не сможет предотвратить его продажу другому лицу. Именно возможность свободной продажи эмфитевзиса привлекает сельскохозяйственные предприятия, которые и проявляют намерение использовать земельные участки крестьян не на основании договора аренды земли, а на основании договора об установлении эмфитевзиса. Вместе с тем, если эмфитевт будет продавать своё право на пользование земельным участком на условиях эмфитевзиса другому лицу, то владелец земельного участка будет иметь право на получение определённого процента от цены продажи, размер которого должен быть определён договором.

Выгодно ли селянам заключать договора об установлении эмфитевзиса вместо договора аренды земли? На первый взгляд, выгода у селянина есть: ведь он может получить сразу большую сумму денег, продавши эмфитевзис сельскохозяйственному предприятию.

Однако, размер этой суммы будет зависеть от срока, на который установленный эмфитевзис. Целиком очевидно, что если срок эмфитевзиса будет составлять не более 15-20 лет, то владелец земельного участка не получит значительной суммы средств. И только при продаже эмфитевзиса, срок которого составляет 30 и более лет, владелец участка сможет рассчитывать на более или менее приличную сумму.

Риски передачи земельного участка в пользование на условиях эмфитевзиса

Следует обратить внимание селян – владельцев земли на то, что заключение ими договора о передаче права пользования его земельным участком на условиях эмфитевзиса другому лицу влечёт за собой наступление определённых негативных последствий материального характера. Во-первых, при продаже эмфитевзиса владелец земельного участка получит определённую сумму денег сразу, но потом не будет получать ежегодные платежи, как это происходит при передаче земельных участков в аренду. И хотя владелец земельного участка и эмфитевт могут договориться об уплате определённых сумм ежегодно, однако в таком случае владелец земельного участка не получит сразу большой суммы средств — основного преимущества эмфитевзиса над арендой.

Во-вторых, право пользования земельным участком на условиях эмфитевзиса и право собственности на этот же земельный участок не являются равноценными: право собственности всегда будет стоить дороже, чем право пользования землёй. Поэтому, при продаже эмфитевзиса владелец земельного участка получит значительно меньше средств, чем он может получить от продажи самого участка (права собственности на него) после отмены земельного моратория.

В-третьих, в условиях действия моратория цены на сельскохозяйственные земельные участки являются заниженными. Поэтому, продажа эмфитевзиса в период действия моратория позволяет рассчитывать на меньший доход, чем доход от продажи земельного участка (права собственности на него). Это является ещё одним аргументом в пользу того, что селянину лучше дождаться отмены земельного моратория.

В-четвертых, владелец земельного участка является плательщиком земельного налога. Однако, при продаже эмфитевзиса другому лицу владелец земельного участка будет обязан и в дальнейшем платить земельный налог на него. Ведь Налоговый кодекс Украины (п. 36.4 ст. 36 и п. 87.7 ст. 87 Кодекса) запрещает передачу обязанности налогоплательщика другому лицу. Уплата денежного обязательства налогоплательщика разрешается только лицам, которые являются гарантами исполнения налоговой обязанности — представителями и налоговыми агентами. Однако эмфитевт не является ни представителем, ни налоговым агентом владельца земельного участка. То есть, получив при передаче своего земельного участка другому лицу на условиях эмфитевзиса определённую сумму денег, селянин или его потомки должны будут платить государству земельный налог до тех пор, пока не выкупят право эмфитевзиса на свой участок у эмфитевта.

Таким образом, учитывая реальность наступления негативных материальных последствий передачи земельных участков в пользование на условиях эмфитевзиса, рекомендуем владельцам земельных участков в условиях действия моратория передавать принадлежащие им земельные участки в аренду. А заключение договора об установлении эмфитевзиса является допустимым только в случае крайней потребности у владельца участки в получении большей суммы, чем годовая арендная плата.

Автор статьи: Павел Кулинич, доктор юридических наук, профессор, член-корреспондент НАПрН Украины, заведующий сектором проблем аграрного и земельного права Института государства и права имени В.М. Корецкого НАН Украины

По публикации юридического интернет-ресурса «Протокол»

______________________________________________________________

Перевод на русский язык и публикация на нашем сайте – апрель 2018 года