Проблемы регистрации крымской недвижимости

В одной из прошлых публикаций на сайте писалось, что в настоящее время в Крыму для владельцев недвижимости возникла фактическая ситуация, вызывающая много вопросов с точки зрения беспокойства за сохранность прав собственности на недвижимое имущество – землю, квартиры, жилые дома, иные здания. В целом, как уже тоже говорилось, проблема возникла в связи с тем, что все сделки в отношении недвижимости в Крыму, совершенные на территории полуострова, в Украине будут считаться незаконными и не будут вноситься в соответствующий украинский реестр. Одновременно, если недвижимое имущество, находящееся в Крыму, не будет внесено в соответствующий российский госреестр, у его собственника уже могут возникнуть проблемы с российским законодательством. К примеру, будет не возможно осуществить фактический обмен жилья из Крыма в континентальную Украину и наоборот, поскольку такие сделки, хотя и вполне возможно полностью оформить в Украине, но они в настоящее время, фактически, не будут иметь никакой силы в Крыму.

И все это касается не только крымчан. При этом, можно много разного говорить о легитимности тех или иных решений и действий властей, однако от этого для граждан проблема не улетучится и не решится. Поэтому давайте пока эти споры оставим для политиков, военных и юристов – международников, занимающихся вопросами суверенитета, а сами, для того, что бы у граждан Украины возникало меньше проблем, будем исходить из нынешней фактической юридической ситуации, которая состоит в том, что Украина считает и в дальнейшем будет считать Крым своей суверенной территорией, а Российская Федерация с 17 марта 2014 года фактически распространила на него действие своего законодательства.

Для того, что бы попробовать разобраться с некоторыми из возникших при такой ситуации проблемными ситуациями, вернемся к исходной точке: в соответствии с украинским законодательством (статья 328 Гражданского кодекса Украины), право собственности приобретается на основаниях, которые не запрещены законом, в том числе по сделкам (из правочинов). Право собственности считается приобретенным правомерно, если иное не исходит из закона или незаконность приобретения права собственности не установлена судом. В соответствии со статьей 182 ГКУ, право собственности и прочие вещевые права на недвижимость, отягощение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации, порядок которой и основания отказа в ней устанавливаются законом.

При этом, если у Вас в Крыму есть в собственности квартира или иной объект недвижимости, право собственности подтверждается правоустанавливающим документом (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, госакт на землю, решение суда), оформленным в соответствии с украинским законодательством до 21 марта 2014 года, а право собственности уже зарегистрировано в соответствующем украинском государственном реестре, с точки зрения Украины для Вас никаких проблем нет, поскольку для украинского государства Вы является совершенно легитимным собственником имущества.

Если у Вас есть правоустанавливающий документ, оформленный до 21 марта 2014 года, но право собственности Вы по каким-то причинам не зарегистрировали в украинском государственном реестре, Вы все равно можете его зарегистрировать, однако это можно будет сделать  в одной из следующих областей Украины: Харьковской, Полтавской, Днепропетровской, Запорожской, Житомирской, Сумской или Черниговской.

Впрочем, если для Вас по каким-то причинам сложно сделать это в указанных областях (а это будет сложно очень многим, поскольку займет не мало времени), данное ограничение можно обойти. Для этого достаточно вместе со своим родственником или другом, которым Вы доверяете, зайти к любому украинскому нотариусу в любой области Украины и нотариально заверить договор аренды на крымскую недвижимость на ограниченный срок, который может быть и десяток-другой дней. При этом, нотариус, прежде чем удостоверить такую сделку, обязан внести данные о квартире в госреестр. Потом такой договор аренды всегда можно расторгнуть у того же нотариуса. Но недвижимость уже останется внесенной в реестр.

Сразу же отмечу, что вопросы наличия или отсутствия у Вас российского гражданства нотариуса волновать не должны, он об этом Вас даже спрашивать не должен. Важно наличие паспорта гражданина Украины. Впрочем, подойдет и российский, и иной иностранный паспорт, если только Вы не оформляете сделку с земельным участком, поскольку, иностранные граждане не имеют права владеть землей в Украине, а те, кто владеет, обязаны в течение года совершить отчуждение такого земельного участка. Также, не пройдет российский паспорт, если он оформлен в Крыму, поскольку документы, выданные российскими властями в Крыму Украиной не признаются.

Если украинский паспорт у Вас по каким-то причинам не сохранился, его можно восстановить в подразделениях миграционной службы Украины.

При этом больше проблем возникает у тех владельцев крымской недвижимости, кто по каким-то причинам (возраст, состояние здоровья и пр.) не может выехать из Крыма в материковую Украину, в особенности в связи с тем, что и доверенности, оформленные нотариусами Крыма после 17 марта 2014 года также вряд ли будут признаны в Украине. Если при этом есть какая-то возможность оформить доверенность на распоряжение крымской недвижимостью, например, у краснодарского нотариуса, такая доверенность должна быть признана в Украине легитимной.

Теперь посмотрим, что требует российское законодательство.

По статье 130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

в то же время, статья 131 ГК РФ устанавливает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных этим Кодексом и иными законами.

В соответствии со ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления иных обстоятельств – указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия.

30 июля 2014 года Госсоветом Крыма принят закон № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношениях на территории Республики Крым», вступивший в силу 11 августа 2014 года. Этим законом установлены особенности регулирования земельных и имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории Крыма. Законом, с целью его реализации, предусмотрено разработать 14 нормативных правовых актов и утвердить Совмином Крыма. Пока этим законом гражданам и юридическим лицам предоставлено право завершить оформление земельных участков, начатое на основании решений органов местного самоуправления или государственной власти, принятых после 14 октября 2008 года и до 21 марта 2014 года. При этом, гражданам РФ земельные участки будут передаваться в собственность бесплатно и без торгов, а иностранным гражданам – за плату или в аренду.

Однако, статья 2 этого закона достаточно четко устанавливает, что право собственности на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, возникшее до вступления в силу Федерального конституционного закона, на территории Республики Крым (то есть – возникшее по украинскому законодательству) у физических и юридических лиц, включая иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, сохраняется. При этом иностранные граждане и иностранные юридические лица, не вправе отчуждать каким-либо образом земельные участки иному иностранному гражданину, лицу без гражданства, юридическому лицу, доля в уставном (складочном) капитале которого принадлежит иностранным лицам, или иностранному юридическому лицу, а также вносить в уставный (складочный) капитал или в паевой фонд иностранного юридического лица, если перечисленные лица в соответствии с законодательством Российской Федерации не вправе приобретать в собственность указанные земельные участки. Право граждан на земельные доли (паи), возникшее до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствует праву общей долевой собственности (долям в праве) на земельные доли.

То есть, право собственности на недвижимость в Крыму, приобретенное в соответствии с украинским законодательством до 21 марта 2014 года сохраняется у всех.

Юридические лица, а также иностранные граждане или лица без гражданства, которым земельные участки предоставлены на праве постоянного пользования до вступления в силу Федерального конституционного закона и которым земельные участки не могут принадлежать на праве постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с законодательством Российской Федерации, обязаны переоформить права на такие земельные участки на право аренды или приобрести земельные участки в собственность. В случае если в соответствии с федеральным законом земельный участок не может находиться в собственности иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц и предоставлен таким лицам на праве постоянного пользования до вступления в силу Федерального конституционного закона, указанные лица обязаны переоформить право постоянного пользования на право аренды (статья 3 закона).

Эта же статья 3 закона устанавливает, что переоформление прав на недвижимость должно быть завершено до 1 января 2017 года. Условия и порядок переоформления прав на данные земельные участки устанавливается нормативным правовым актом Совета министров Крыма.

По статье 8 закона, государственные акты, свидетельства или иные документы, подтверждающие право постоянного пользования гражданина земельным участком, являются основанием для регистрации права собственности гражданина на земельный участок в порядке, установленном статьей 25.2 Закона о регистрации.  Перечень документов, подтверждающих наличие ранее возникших прав, устанавливается нормативным правовым актом Совета министров Республики Крым.

Также, 2 сентября 2014 года крымским Совмином принято постановление “Об утверждении Порядка переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки на территории Республики Крым”​. Этим постановлением предусмотрено завершение оформления прав на земельные участки (дооформление) на основании действующих решений органов местного самоуправления, органов исполнительной власти о разрешении на разработку документации по землеустройству, принятых до 21 марта 2014 года.

 Органами уполномоченными рассматривать заявления по переоформлению и дооформлению прав на земельные участки, согласно этого Порядка являются:

 1) Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым – в отношении земельных участков, которые считаются собственносттью Республики Крым;

 2) органы местного самоуправления поселений (городских округов) – в отношении земельных участков, которые считаются муниципальной собственностью.

 Срок рассмотрения поданного заявления, в соответствии с Порядком установлен – до 65-ти дней.

Таким образом, российско-крымское законодательство пока предъявляет только одно требование: госрегистрация ранее возникших (до 21 марта 2014 года) прав на недвижимость в госреестре и устанавливает срок такой регистрации – до 1 января 2017 года.

Стоит ли спешить с такой регистрацией?

Сложно сказать, поскольку это зависит от конкретной жизненной ситуации. Если Вы до 2017 года не планируете ничего делать со своей крымской недвижимостью, то пока нет смысла спешить и толкаться в очередях, можно сделать это без спешки. Но в любом случае, очень желательно все же предварительно зарегистрировать недвижимость в украинском госреестре (если еще не зарегистрирована), не взирая на то – патриотом какой страны Вы являетесь, поскольку пока не возможно себе представить – каким боком может в будущем Вам вылезти отсутствие такой регистрации.

И еще один совет: до начала любой регистрации (именно – до!), на всякий случай, под любым предлогом, сделайте себе нотариальную копию (а лучше – нотариальный дубликат) правоустанавливающего документа (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности, госакт на землю…).

_______________________________________________________

Публикация – сентябрь 2014 года