Нотариальное оформление правочинов по земле и иной недвижимости

Наш сайт неоднократно публиковал материалы, посвященные нотариальному заверению правочинов (сделок), предметом которых является недвижимое имущество и применению некоторых положений гражданского и земельного законодательства при заверении таких правочинов. В связи с многочисленными вопросами посетителей сайта, видимо, следует также обратить Ваше внимание на методические рекомендации нотариусам, которое выдало по этому поводу Министерство юстиции Украины 26.11.2010.

Методические рекомендации утверждены Консультативно-методическим советом по вопросам нотариата, их должны применять в своей практике нотариусы, но об отдельных положениях данных рекомендаций стоит знать и заинтересованным гражданам, поскольку на эти рекомендации можно ссылаться в судах при возникновении соответствующих гражданских споров.

Прежде всего, Минюст обращает внимание на то, что статьей 131 Земельного кодекса Украины (далее – ЗК) установлено, что граждане и юридические лица имеют право приобретать в собственность земельные участки на основании мены, дарения, наследования и других гражданско-правовых соглашений. Заключение таких соглашений осуществляется согласно Гражданскому кодексу Украины (далее – ГК), с учетом требований ЗК.

Согласно части первой ст. 86 ЗК земельный участок может находиться в совместной собственности с определением доли каждого из участников совместной собственности (совместная частичная собственность) или без определения долей участников совместной собственности (общая совместная собственность). Право совместной собственности на землю удостоверяется государственным актом на право собственности на землю (часть четвертая указанной нормы). Статьей 87 ЗК установлен исчерпывающий перечень оснований возникновения права совместной частичной собственности на земельный участок. В частности, право совместной частичной собственности на земельный участок возникает:

– при добровольном объединении владельцами надлежащих им земельных участков;

– при приобретении в собственность земельного участка двумя или более лицами по гражданско-правовым соглашениям;

– при принятии наследства на земельный участок двумя или более лицами;

– по решению суда.

Других оснований возникновения права совместной частичной собственности на земельный участок действующим законодательством не предусмотрено.

В то же время, частью шестой статьи 88 ЗК предусмотрено, что при продаже участником принадлежащей ему доли в совместной частичной собственности на земельный участок другие участники имеют преобладающее право приприобретения доли, согласно закону. При этом, земельный участок остается целостным и самостоятельным объектом права совместной частичной собственности или объектом личной собственности.

Таким образом, нотариусу следует различать договора отчуждения земельного участка и договоры отчуждения доли в праве совместной собственности на земельный участок.

Статьей 120 ЗК предусмотрено, что в случае приприобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, находящиеся в собственности, пользовании другого лица, прекращается право собственности, право пользования земельным участком, на котором расположены эти объекты. К лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом, здание или сооружение, размещенные на земельном участке, находящемся в собственности другого лица, переходит право собственности на земельный участок или его часть, если такая часть может быть выделена в самостоятельный объект права, без изменения его целевого назначения.

Если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, находящемся в пользовании, то в случае приприобретения права собственности на эти объекты к приобретателю переходит право пользования земельным участком, на котором они размещены, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у предыдущего землепользователя.

Законом Украины “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно документов, заверяющих право на земельный участок, а также порядка раздела и объединения земельных участков” от 5 марта 2009 года N 1066-VI внесено изменения, в частности, в ст. 126 ЗК и установлено, что отчуждение части земельного участка с выделением его в отдельный земельный участок может быть осуществлено только после получения ее владельцем государственного акта, удостоверяющего право собственности на сформированный новый земельный участок. То есть, часть земельного участка может быть предметом отчуждения только после ее выделения в натуре (раздел земельного участка) и регистрации как отдельного объекта права собственности в порядке, установленном действующим законодательством.

В случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение несколькими людьми, право на земельный участок определяется пропорционально долям этих лиц в праве собственности жилого дома, здания или сооружения. То есть, в случае отчуждения доли в совместной частичной собственности жилого дома к приобретателю переходит право собственности на соответствующую часть в праве совместной частичной собственности на земельный участок.

Поскольку предметом отчуждения является доля в праве совместной собственности и по результатам такого отчуждения не создается отдельный объект права собственности, а земельный участок будет находиться в совместной частичной собственности, получать государственный акт на отчуждаемую долю оснований нет.

При заверении договоров отчуждения доли в праве совместной собственности на земельный участок нотариус должен разъяснить приобретателю, что владение, пользование и распоряжение земельным участком, находящимся в совместной частичной собственности, осуществляются по согласию всех совладельцев согласно договору, а в случае недостижения согласия – в судебном порядке, а также то, что после удостоверения договора, во исполнение требований частей первой и второй ст. 88 ЗК, совладельцами должен быть заключен договор о совместной частичной собственности на земельный участок. Договор о совместной частичной собственности на земельный участок заключается в письменной форме и заверяется нотариально.

Кроме того, по желанию совладельцев, может быть удостоверен договор конкретного пользования земельным участком. Для удостоверения указанного договора нотариусу, кроме общеобязательных документов, подается кадастровый план, в котором определены необходимые сведения относительно использования земельного участка совладельцами, а также определены границы, при этом земельный участок остается в совместной частичной собственности. Указанный кадастровый план является неотъемлемой частью договора.

Договора отчуждения жилых домов, зданий и сооружений

С 10 декабря 2009 г. вступил в силу Закон Украины “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины, относительно упрощения порядка приобретения прав на землю” (далее – Закон) от 5 ноября 2009 г. N 1702-VI. Согласно этому Закону ст. 377 ГК изложено в новой редакции, которая вступила в силу с 1 января 2010 года. Так, частью второй указанной статьи установлено, что размер и кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с переходом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, являются существенными условиями договора, предусматривающего приобретение права собственности на эти объекты (кроме многоквартирных домов).

Частью первой ст. 628 ГК установлено, что содержание договора сосставляют условия (пункты), определенные на усмотрение сторон и согласованные ими, и условия, которые являются обязательными согласно актам гражданского законодательства. Согласно требованиям ст. 638 ГК, договор является заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора. Существенными условиями договора являются условия о предмете договора, условия, определенные законом как существенные или являются необходимыми для договоров этого вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Таким образом, указание в договорах отчуждения жилых домов, зданий или сооружений размера и кадастрового номера земельного участка, на котором они расположены, является обязательным.

Договора отчуждения доли в праве совместной частичной собственности на недвижимое имущество и помещений в жилых домах, зданиях

Статьями 377 ГК и 120 ЗК определен перечень объектов недвижимого имущества, в случае отчуждения которых существенным условием договора является размер и кадастровый номер земельного участка. Такими объектами являются жилые дома (кроме многоквартирных), здания и сооружения. К указанному перечню не отнесен такой объект, как доля в праве совместной частичной собственности. Согласно пункту 5 ст. 5 Закона Украины “О государственной регистрации вещевых прав на недвижимое имущество и их отягощений” от 1 июля 2004 г. N 1952-IV помещения, как части внутреннего объема жилых домов, зданий, ограниченные строительными элементами, являются самостоятельными объектами недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит государственной регистрации. То есть, требования ст. ст. 377 ГК и 120 ЗК при заверении договоров отчуждения доли в совместной частичной собственности на недвижимое имущество, помещений в жилых домах, зданиях не применяются, кроме случаев перехода права собственности на часть дома по договору пожизненного содержания (часть 3 статьи 120 ЗК).

Наследственные правочины

Согласно статье 1302 ГК по наследственному договору приобретатель в случае смерти отчуждателя приобретает право собственности на его имущество. В соответствии с требованиям части второй статьи 377 ГК, размер и кадастровый номер земельного участка являются существенными условиями договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение. То есть, если предметом наследственного договора является жилой дом, здание или сооружение, его существенным условием является размер и кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с переходом права собственности на эти объекты.

Договора отчуждения объектов незавершенного строительства

Частью третьей статьи 331 ГК установлено, что до завершения строительства (создания имущества) лицо считается владельцем материалов, оборудования и т.п., которые были использованы в процессе этого строительства (создание имущества). В случае необходимости, лицо, указанное в абзаце первом этой части, может заключить договор относительно объекта незавершенного строительства, право собственности на который регистрируется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, на основании документов, подтверждающих право собственности или пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

То есть, с момента государственной регистрации прав собственности на объект незавершенного строительства, такое имущество получает статус, разрешающий использовать его, как объект гражданского оборота согласно требованиям законодательства. Поскольку основанием для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства являются документы, подтверждающие право собственности или пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, применение требований ст. ст. 377 ГК и 120 ЗК (указание размера и наличие кадастрового номера) в случае удостоверения договоров отчуждения объектов незавершенного строительства является обязательным.

Договора отчуждения гаражей (боксов), находящихся в гаражно-строительных кооперативах

В соответствии с требованиями статьи 41 ЗК жилищно-строительным (жилым) и гаражно-строительным кооперативам (далее, соответственно – ЖСК и ГСК) по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления земельные участки для жилого и гаражного строительства передаются безвозмездно в собственность или предоставляются в аренду в размере, который устанавливается согласно утвержденной градостроительной документации. ЖСК и ГСК могут приобретать земельные участки в собственность по гражданско-правовым соглашениям. То есть, субъектом прав на земельные участки, находящиеся в собственности или в пользовании ГСК, являются юридические лица – кооперативы. Поскольку по договору отчуждения бокса стороной является физическое лицо, положения ст. ст. 377 ГК и 120 ЗК относительно указания площади и размера земельного участка не применяются.

Особенности удостоверения правочинов, относительно распоряжения земельными участками, выделенными в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев)

В соответствии с положениями ЗК, в редакции, действующей до 13 января 2007 г., мораторий на отчуждение распространялся на земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и другого товарного сельскохозяйственного производства, а также на земельные части (паи). Запрет отчуждения земельных участков, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, установлен Законом Украины “О внесении изменений в Земельный кодекс Украины относительно запрета продажи земель сельскохозяйственного назначения до принятия соответствующих законодательных актов” от 19 декабря 2006 г. N 490-V. Таким образом, земельные участки для ведения личного крестьянского хозяйства, выделенные в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев), приобретенные гражданами по гражданско-правовым соглашениям до вступления в силу вышеупомянутого Закона, а также унаследованные после вступления его в силу, могут отчуждаться на общих основаниях.

Поскольку, согласно ст. 1 Закона Украины “О фермерском хозяйстве” от 19 июня 2003 г. N 973-IV, фермерское хозяйство является формой предпринимательской деятельности граждан с созданием юридического лица, которые изъявили желание производить товарную сельскохозяйственную продукцию, заниматься ее переработкой и реализацией с целью получения прибыли на земельных участках, предоставленных им для ведения фермерского хозяйства, мораторий распространяется на земельные участки, выделенные для ведения фермерского хозяйства.

Подпунктом “б” п. 15 розд. X Переходных положений ЗК предусмотренная возможность обмена земельных участков для ведения товарного сельскохозяйственного производства или земельных участков, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства на другие земельные участки согласно закону.

В соответствии со ст. 14 Закона Украины “О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков владельцам земельных долей (паев)” от 5 июня 2003 г. N 899-IV в случае, если владелец земельного участка, находящегося внутри единого массива, используемого совместно владельцами земельных участков или иными лицами для ведения товарного сельскохозяйственного производства, изъявляет желание использовать принадлежащий ему земельный участок самостоятельно, он может обменять его на другой земельный участок на границе этого или иного массива. Обмен земельными участками осуществляется по согласию их владельцев, в соответствии с законом и заверяется нотариально.

Указанный Закон был принят в 2003 г. и регулирует, прежде всего, порядок выделения в натуре (на местности) земельных участков владельцам земельных долей (паев). Этим Законом не были урегулированы вопросы относительно земельных участков, выделенных в натуре (на местности) из земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, поскольку на время его принятия владельцам земельных долей (паев) выделялись земельные участки для ведения товарного сельскохозяйственного производства. Поэтому, при заверении соглашений относительно обмена земельных участков, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, необходимо руководствоваться положениями ГК и ЗК и непосредственно требованиями п. 15 розд. X Переходных положений ЗК, которыми предусмотренная возможность такого обмена.

Статьей 131 ЗК закреплено право граждан Украины приобретать в собственность земельные участки на основании гражданско-правовых соглашений, в частности, мены. К договору мены применяются общие положения о купле-продаже, положение о договоре поставки, договор контрактации или иные договора, элементы которых содержатся в договоре мены, если это не противоречит сути обязательства (ст. 716 ГК). Предметом таких соглашений могут быть роспаеванные земельные участки в пределах одного массива или расположенные в другом массиве. При этом, правовой режим земельного участка, подпадающего под действие моратория, в данном случае не изменяется и дальнейшее отчуждение такого земельного участка возможно только в пределах требований п. 15 розд. X Переходных положений ЗК. Относительно местоположения земельных участков, которые могут быть предметом обмена, ни каких ограничений по указанному вопросу действующим законодательством не установлено.

Следует иметь в виду, что при удостоверении договоров купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения покупателями могут быть лица, определенные статьей 130 ЗК, а именно:

1) граждане Украины, имеющие сельскохозяйственное образование или опыт работы в сельском хозяйстве или занимающиеся ведением товарного сельскохозяйственного производства,

2) юридические лица Украины, учредительными документами которых предусмотрено ведение сельскохозяйственного производства.

Частью 4 статьи 81 ЗК установлена обязанность иностранного гражданина или лица без гражданства, принявших по наследству земли сельскохозяйственного назначения, в течение года осуществить отчуждение таких земель. Учитывая, что ст. 81 ЗК является императивной нормой, а также то, что положения п. 15 розд. X Переходных положений ЗК носят срочный характер (до вступления в силу законов Украины о государственном земельном кадастре и о рынке земель, но не ранее 1 января 2012 г.) действие моратория на такие земельные участки не распространяется.

В случае, если земельный участок был унаследован физическим лицом – гражданином Украины, гражданство которого после этого было прекращено, положения части четвертой статьи 81 ЗК не применяются.

Нарушение иностранным гражданином или лицом без гражданства обязанности относительно отчуждения земель сельскохозяйственного назначения является основанием для принудительного прекращения прав на земельный участок, которое осуществляется в судебном порядке (ст. 143 ЗК Украины). Вместе с тем нарушение срока, установленного для обязательного отчуждения, не является основанием для отказа со стороны нотариуса в заверении соответствующего правочина, поскольку волеизъявление иностранного гражданина, лица без гражданства направлено на исполнение требований закона.

______________________________________________________________

Публикация – апрель 2011 года