Землю могут отобрать!?

Верховная Рада родила еще один земельный закон, который без всякого сомнения затронетинтересы многих граждан. При чем, далеко не для всех – тех кого затронет, это коснется с положительной стороны. Имеется в виду Закон “Об отчуждении земельных участков, других объектов недвижимого имущества, которые на них размещены, которые находятся в частной собственности, для общественных нужд или по мотивов общественной необходимости”. Действие Закона распространяется на общественные отношения, связанные с выкупом земельных участков, других объектов недвижимого имущества, которые на них размещены (далее будет указываться – земельный участок) и, которые находятся в собственности физических или юридических лиц, для обеспечения общественных нужд, а также на общественные отношения, связанные с принудительным отчуждением указанных объектов недвижимого имущества по мотивам общественной необходимости. Рассмотрим некоторые положения нового закона.

По данному закону, выкуп земельных участков может осуществляться при условии возмещения их стоимости в соответствии с законом. Принудительное отчуждение земельных участков может быть применено только в порядке исключения по мотивам общественной необходимости при условии предварительного и полного возмещения их стоимости на основаниях и в порядке, предусмотренных законом.

Выкупленный или принудительно отчужденный земельный участок не может быть передан в пользование или в собственность физическому или юридическому лицу для целей, не связанных с обеспечением общественных нужд или общественной необходимости. Однако следует заметить, что понятие общественных нужд и общественной необходимости слишком размыто и может использоваться как угодно. Наверное, так оно и будет: когда кому-то приглянется Ваш участок, его отберут, а потом для “общественной необходимости” какой-то “крутелык” построит там свой личный супермаркет.

Принудительное отчуждение земельного участка по закону осуществляется при условии предоставления ее владельцу другого равноценного земельного участка, если иное не согласовано с самим владельцем. Принудительное отчуждение жилого дома (части дома, жилого помещения) осуществляется при условии предоставления его владельцу (владельцам) в собственность другого благоустроенного жилого дома с соблюдением требований, предусмотренных жилищным законодательством, если иное не согласовано с владельцем отчуждаемого жилого дома.

Порядок определения выкупной цены определен статьей 5-ой нового закона. Выкупная цена включает стоимость земельного участка (его части), жилого дома, других зданий, сооружений, многолетних насаждений, которые на нем размещены. Должен быть в полном объеме учтен ущерб, причиненный собственнику в связи с досрочным прекращением его обязательств перед третьими лицами, в частности упущенная выгода. В случае предоставления владельцу иного земельного участка вместо отчуждаемого, в выкупную цену включается стоимость изготовления документации по землеустройству, разработка которой необходима для получения в собственность нового земельного участка, а также расходы, связанные с государственной регистрацией прав на него.

Стоимость земельного участка, который отчуждается или передается в собственность вместо отчуждаемого, определяется по договору на основании его экспертной денежной оценки.

Оценщики назначаются органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, а стоимость предоставления услуг по рецензированию или проведению государственной экспертизы оплачивается за счет средств соответствующих бюджетов. В случае если владелец выступает против отчуждения своего недвижимого имущества по оценке, проведенной назначенным оценщиком, он может привлечь другого субъекта оценочной деятельности, однако в этом случае расходы по оплате таких услуг несет сам владелец.

Инициатива выкупа земельного участка может принадлежать только органам исполнительной власти или органам местного самоуправления, специальным администрациям, лицам, которые получили специальное разрешение (лицензию) на пользование недрами, и предприятиям, которые осуществляют строительство, капитальный ремонт, реконструкцию, эксплуатацию объектов транспортной и энергетической инфраструктуры, защитных гидротехнических сооружений и которые согласовали местоположение таких объектов в случаях и в порядке, определенных статьей 151 Земельного кодекса Украины. Понятно, что не тяжело попросить чиновников этих органов проявить такую инициативу, а собственников частных компаний, получивших лицензии или разрешения, и просить не надо: инициативы будет – через край…

Орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявший решение о выкупе земельного участка, обязан письменно сообщить об этом их владельцу в течении пяти дней со дня принятия такого решения, но не позднее чем за три месяца до их выкупа. Этот срок распространяется также на тех лиц, которые станут владельцами таких объектов в течение трех месяцев со дня поступления указанного сообщения. Информация (письменное сообщение) присылается владельцу земельного участка заказным письмом с уведомлением о вручении или вручается ему (им) лично под расписку. В случае если местожительство (пребывание или работы) или местонахождение владельца остается неизвестным, даже после обращения к адресному бюро и в органы внутренних дел, о принятом решении эти лица уведомляются путем размещения соответствующего объявления в официальном печатном издании. Владелец земельного участка считается уведомленным о таком выкупе со дня опубликования объявления. Таким способом информирования владельцев, без всякого сомнения, чиновники будут пользоваться даже в отношении тех владельцев, кого не очень тяжело найти.

Владелец земельного участка в течение одного месяца со дня получения информации (письменного сообщения), в соответствии со статьей 10 этого Закона, письменно информирует соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления о согласии на проведение переговоров по условиям выкупа или про отказ от такого выкупа.

В случае если на момент принятия решения о выкупе земельный участок и/или размещенные на нем объекты, переданы в аренду и/или залог, или владелец земельного участка, не является владельцем иных объектов недвижимого имущества, которые на нем размещены, к участию в переговорах привлекаются владельцы этих объектов, арендаторы и/или залогодержатели. Этой нормой закона уже имеют возможность воспользоваться владельцы отчуждаемых участков, чтобы “содрать” за свой участок побольше.

Выкуп земельного участка осуществляется путем заключения договора купли-продажи, который подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. В случае предоставления лицу в собственность земельного участка или другого имущества вместо выкупленного может заключаться договор мены.

Если в течение одного года со дня принятия решения о выкупе земельного участка (кроме случаев, когда допускается принудительное отчуждение этих объектов), договор купли-продажи с владельцем не заключен, такое решение теряет силу. Решение о выкупе земельного участка по основаниям, которые допускают принудительное отчуждение этих объектов, теряет силу, если в течение одного года со дня принятия решения соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления не обратился к суду с иском о принудительном отчуждении этих объектов или если вступило взаконную силу решение суда об отказе в удовлетворении такого иска.

В случае утраты силы решением о выкупе земельного участка по основаниям, которые допускают принудительное отчуждение этих объектов, принятие решения о выкупе таких объектов по этим же основаниям допускается не ранее, чем через пять лет.

Вместо выкупной цены владельцу, по его желанию, может быть передан в собственность другой равноценный земельный участок в пределах территории, на которую распространяются полномочия соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления.

Право собственности на земельный участок, выкупленный для общественных нужд, переходит к государству или территориальной общине после заключения договора купли-продажи и государственной регистрации такого права. Государственная регистрация права собственности государства или территориальной общины осуществляется после перечисления предыдущему собственнику выкупной цены в полном объеме.

Наиболее интересными кажутся нормы нового закона о возвращении выкупленного земельного участка. Если кратко, то в случаях, когда потребность в использовании участка отпала, орган, принявший решение о выкупе, обязан в течение месяца письменно уведомить предыдущего собственника об этом. Выкупленный или принудительно отчужденный земельный участок, могут быть выкуплены предыдущим собственником в соответствии с его заявлением (ходатайством) по цене, установленной на время возвращения таких объектов в собственность. В случае, если предыдущий собственник или его наследник (правопреемник) отказался от своего права на возврат, или не сообщил органу, принявшему решение о выкупе таких объектов, о своем желании воспользоваться этим своим правом в течение шести месяцев со дня получения информации, орган исполнительной власти или орган местного самоуправления может принять решение о передаче такого участка в собственность или пользование другому лицу.

Похоже, что именно для этой нормы прописывался данный закон и именно в этой норме заложено авторами его захватническую рейдерскую сущность: выкупили у Вас по одной цене, потом предлагают возвратить по другой – большей цене. Вы отказываетесь и участок уходит “хорошему” человеку. Процедура продолжительная, но она того порой стоит.

Правда, для создания видимости приличия, в закон записали что-то о Евро-2012, но это даже вряд ли следует читать – скорее всего, для отвода глаз.

Законом внесены и соответствующие изменения в Земельный кодекс, Кодекс административного судопроизводства и некоторые другие законодательные акты.

В частности, в КАСУ также ввели довольно оригинальные нормы. Например, дела по админискам о принудительном отчуждении земельного участка, других объектов недвижимого имущества, которые на нем размещены, по мотивам общественной необходимости рассматриваются и решаются апелляционным административным судом по месту расположения недвижимого имущества. Т.е., к примеру, жителям Сокирянського района і г. Новоднестровска Черновицкой области, в подобном случае ситуации придется ездить на судебные заседания во Львов. Авторы закона пытались создать еще одну видимость радения об интересах простых владельцев земельных участков: вроде того, что в апелляционном суде будет менее “заинтересованное” рассмотрение. Наивная мысль. Для тех, кто реально будет стоять за решением органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, это не станет проблемой. А вот для собственника, которому придется тащиться бог знает куда (и возможно – не один раз) – это как раз будет проблемой. Тем более, что по такому делу собственник сам (без участия адвоката) вряд ли справится и ездить придется с адвокатом, а то и со свидетелями.Впрочем, я далек от мысли, что авторы закона этого не понимали…

Судом апелляционной инстанции в делах о принудительном отчуждении земельного участка по мотивам общественной необходимости является Высший административный суд Украины.

Еще более интересным является, что закон рассматривает только один вид судебного решения по такому иску – его удовлетворение. Ничего другого почему-то не описывается. Видимо, считается, что это понимается по умолчанию. Но для нашей ли судебной системы такой подход?

___________________________________________________

Публикация – декабрь 2009 года