Изменения в системе государственной регистрации вещевых прав на недвижимое имущество

Развитой рынок недвижимого имущества является основой функционирования любой экономики. Оптимизация оборота недвижимости является одной из главных задач государства в сфере экономической политики. Ведущее место в этом занимает правовое регулирование отношений, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество.

Поэтому на сегодня одним из вопросов, который нуждается в спешном разрешении является внедрение единой системы государственной регистрации вещевых прав на недвижимое имущество (в том числе и на земельные участки), что обеспечит надлежащую защиту прав физических и юридических лиц на недвижимое имущество.

Еще 1 июля 2004 года принят Закон Украины “О государственной регистрации вещевых прав на недвижимое имущество и их ограничений” (далее – Закон 2004 года), который определил правовые, экономические, организационные основы создания в составе государственного земельного кадастра единой системы государственной регистрации вещевых прав на земельные участки и прочее недвижимое имущество, ограничений этих прав.

Систему органов государственной регистрации прав по Закону 2004 года составляли центральный орган исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов, который обеспечивает реализацию государственной политики в сфере государственной регистрации прав, созданная при нем государственное хозрасчетное юридическое лицо с консолидированным балансом (центр государственного земельного кадастра) и его отделения на местах, которые являются местными органами государственной регистрации прав.

Однако, система государственной регистрации прав, предусмотренная Законом 2004 года, не была создана.

В связи с этим возникла необходимость в регулировании отношений, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, на качественно новом уровне. Именно поэтому Верховной Радой Украины 11 февраля 2010 года и принят Закон Украины “О внесении изменений в Закон Украины “О государственной регистрации вещевых прав на недвижимое имущество и их ограничений” и других законодательных актов Украины” (далее – Закон), которым Закон Украины “О государственной регистрации вещевых прав на недвижимое имущество и их ограничений” изложен в новой редакции и внесены изменения в некоторые законодательные акты, регулирующие отношения, связанные с государственной регистрацией вещевых прав на недвижимое имущество.

Закон направлен на исправление практики, которая сложилась в Украине в сфере регулирования отношений, связанных с государственной регистрацией вещевых прав на недвижимое имущество. Так, Законом предполагается создание единой системы государственной регистрации вещевых прав на недвижимое имущество и их отягощений и определяются новые подходы к государственному регулированию гражданских правоотношений в этой сфере. При этом, Закон определил иной концептуальный подход как к процедуре государственной регистрации вещевых прав на недвижимое имущество, так и к системе органов государственной регистрации вещевых прав на недвижимое имущество. Это и стало первым шагом в реформировании системы государственной регистрации вещевых прав на недвижимое имущество и решении вышеупомянутого вопроса.

Государственная регистрация вещевых прав на недвижимое имущество по Закону будет осуществляться по принципу “единого окна”, который состоит в том, что в одном органе будут регистрироваться все права и отягощения на недвижимое имущество, как на земельные участки, так и на объекты, расположенные на них.

Новый подход к построению системы органов государственной регистрации является взвешенным и основывается на том, что государственная регистрация вещевых прав на недвижимое имущество и их отягощений – это официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения вещевых прав на недвижимое имущество и их ограничений, которое сопровождается внесением данных в Государственный реестр вещевых прав на недвижимое имущество и их отягощений. Т.е., государственная регистрация прав является исключительно функцией государства, которое приобретает и осуществляет свои права и обязанности через органы государственной власти и именно поэтому органы государственной власти и должны обеспечивать реализацию такой функции.

По Закону систему органов государственной регистрации вещевых прав на недвижимое имущество будут составлять специально уполномоченный центральный орган исполнительной власти по вопросам государственной регистрации прав, являющийся держателем Государственного реестра вещевых прав на недвижимое имущество, и его территориальные органы, которые являются органами государственной регистрации прав.

Вместе с тем в ходе реализации административной реформы претерпела изменения и система органов государственной регистрации вещевых прав на недвижимое имущество и их отягощений. Так, в соответствии с Указом Президента Украины от 9 декабря 2010 года N 1085/2010 “Об оптимизации системы центральных органов исполнительной власти” в Украине начата административная реформа, одной из концептуальных основ которой является возложение разного функционального характера полномочий на министерства, службы, агентства и инспекции.

Этим Указом решено образовать Государственную регистрационную службу и возложить на нее функции по реализации государственной политики в сфере регистрации юридических лиц и физический лиц – предпринимателей, в сфере регистрации религиозных организаций, а также функции Министерства юстиции пореализации государственной политики в сфере регистрации.

Необходимо отметить, что Закон расширил перечень вещевых прав на недвижимое имущество, подлежащих государственной регистрации. Согласно статье 4 Закона обязательной государственной регистрации подлежат вещевые права и отягощения на недвижимое имущество, находящееся на территории Украины, которые принадлежит физическим и юридическим лицам, государству в лице органов, уполномоченных управлять государственным имуществом, иностранцам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, международным организациям, иностранным государствам, а также территориальным общинам в лице органов местного самоуправления, а именно:

1) право собственности на недвижимое имущество;

2) право владения; право пользования (сервитут); право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис); право застройки земельного участка (суперфиций); право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право постоянного пользования и право аренды земельного участка; право пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями; ипотека; доверительное управление имуществом;

3) другие вещевые права согласно закону;

4) налоговый залог, предметом которого является недвижимое имущество, и другие отягощения.

При этом, вещевые права на недвижимое имущество, указанные в пунктах 2 и 3 являются производными и регистрируются после государственной регистрации права собственности на такое имущество.

Итак, расширение перечня прав, подлежащих государственной регистрации обеспечит защиту не только владельцу, а и правовладельцам, которым принадлежат иные вещевые права на это недвижимое имущество.

Не следует оставлять без внимания и урегулирование отношений, связанных с моментом возникновения права на недвижимое имущество. В отличие от существующего состояния, в соответствии с которым Гражданский кодекс Украины, в зависимости от способов обретения права собственности на недвижимое имущество, по-разному определяет момент возникновения права собственности на имущество (с момента государственной регистрации права собственности на имущество, с момента государственной регистрации договора в государственном реестре правочинов), с 1 января 2012 года на законодательном уровне будет установлен единый момент возникновения прав на недвижимое имущество. Моментом возникновения прав на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации является момент их регистрации в Государственном реестре вещевых прав на недвижимое имущество. В свою очередь, датой и временем государственной регистрации прав и их отягощений считается дата и время регистрации соответствующего заявления в органе государственной регистрации вещевых прав на недвижимое имущество.

Установлены и гарантии защиты для владельцев, которые приобрели право собственности до вступления в силу Закона. Права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу Закона, признаются действительными в случае отсутствия их государственной регистрации, предусмотренной Законом, если регистрация прав была проведена согласно законодательству, которое действовало на момент их возникновения, или если на момент возникновения прав действовало законодательство, которое не предусматривало обязательной регистрации таких прав.

Одной из новых концептуальных основ в регулировании отношений в сфере государственной регистрации по Закону является отказ государства от осуществления государственной регистрации правочинов. Из положений Гражданского кодекса Украины и Закона Украины “Об аренде земли” исключены нормы, регулирующие отношения, связанные с ее осуществлением.

Согласно действующему редакции статьи 794 Гражданского кодекса Украины договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенный на срок не меньше чем на три года, подлежит государственной регистрации. В свою очередь, Законом указанную статью Гражданского кодекса Украины изложено в новой редакции (вступает в силу с 1 января 2012 года), согласно которой право пользования недвижимым имуществом, которое возникает на основании договора найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенного на срок не менее чем три года, подлежит государственной регистрации согласно Закону.

Единым критерием, который остается неизменным как в случае государственной регистрации правочинов, так и в случае государственной регистрации прав, возникающих на основании таких правочинов, является срок, на который заключен договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), составляющий не менее чем три года.

Следует также отметить, что новая редакция Закона отменит необходимость регистрации договора аренды земельного участка, устанавливая необходимость государственной регистрации права такой аренды. Так, с 1 января 2012 года вступают в силу изменения в Закон Украины “Об аренде земли”, которыми устанавливается исключение статей 18, 20, регулирующих отношения, связанные с государственной регистрацией договора аренды земли. Вместе с тем статью 6 Закона дополнено частью пятой, по которой само право аренды земельного участка подлежит государственной регистрации, согласно закону.

Существенное значение для защиты прав собственности имеет и тот факт, что будет создано и обеспечено функционирование единой государственной информационной системы, которая будет содержать сведения о правах на недвижимое имущество, их отягощениях, а также об объектах и субъектах этих прав – Государственный реестр вещевых прав на недвижимое имущество.

Учитывая все приведенное выше, следует подвести такие итоги принятия Закона:

– расширение перечня вещевых прав, подлежащих государственной регистрации и определил новый орган государственной власти по вопросам государственной регистрации вещевых прав на недвижимое имущество;

– концентрация предоставления услуг по регистрации вещевых прав и их отягощений как на объекты недвижимого имущества, так и на земельные участки в одном органе – создание единой системы органов государственной регистрации вещевых прав на недвижимое имущество;

– отмена необходимости “собирания” выписок и справок из разных государственных реестров (реестр прав собственности на недвижимое имущество, реестр ипотек, реестр правочинов, и т.п.).

Полноценное функционирование системы государственной регистрации вещевых прав на недвижимое имущество и их отягощений, в порядке определенном Законом, начнется с 1 января 2012 года. На сегодня Министерством юстиции совместно с другими органами государственной власти принимаются все необходимые меры по внедрению такой системы с 1 января 2012 года, как это предусматривает Закон.

Безусловно, внедрение системы государственной регистрации вещевых прав на недвижимое имущество в Украине обеспечит надлежащий уровень защиты прав собственности физических и юридических лиц на недвижимое имущество, гарантированных Конституцией Украины, создание благоприятных условий для развития рыночных отношений и улучшения инвестиционной климата в Украине.

Главный специалист Департамента гражданского законодательства и предпринимательства Министерства юстиции Украины В.А. Сира

Из разъяснения Минюста от 27.05.2011. Перевод с материала, опубликованного на сайте Верховной Рады.