Права совладельцев многоквартирного дома

Верховная рада Украины с целью подготовки к добровольно-принудительному переводу сферы коммунального обслуживания многоквартирных домов на структуры вроде организаций совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) и соответствующего перевода всех расходов по их содержанию на совладельцев квартир, приняла Закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», который теперь будет регулировать правовые, организационные и экономические отношения, связанные с реализацией прав и выполнением обязанностей совладельцев многоквартирного дома по его содержанию и управлению.

Одновременно, положения этого Закона применяются к отношениям, возникающим в процессе реализации прав и исполнения обязанностей владельцев жилых и нежилых помещений в общежитиях, на которые распространяется действие Закона Украины “Об обеспечении реализации жилищных прав жителей общежитий”.

Статья 1 Закона определяет используемую в нем терминологию. В частности, многоквартирным домом определяется жилой дом, в котором расположено три или более квартиры. В многоквартирном доме могут также быть расположены нежилые помещения, которые являются самостоятельными объектами недвижимого имущества.

Вспомогательные помещения многоквартирного дома – это помещения, предназначенные для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания его жителей (колясочные, амбары, мусорокамеры, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и другие подсобные и технические помещения).

Нежилое помещение в доме – это изолированное помещение в многоквартирном доме, которое не относится к жилищному фонду и является самостоятельным объектом недвижимого имущества.

Закон также определяет, что такое придомовая территория: территория вокруг многоквартирного дома, определенная на основании соответствующей градостроительной и землеустроительной документации, в пределах земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и относящиеся к нему здания и сооружения, необходимые для обслуживания многоквартирного дома и удовлетворения жилых, социальных и бытовых потребностей владельцев (совладельцев и нанимателей (арендаторов) квартир, а также нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме.

Совладельцем многоквартирного дома (далее – совладелец) закон определяет владельца квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме.

К общему имуществу многоквартирного дома относятся: помещения общего пользования (в том числе вспомогательные), несущие, оградительные и несуще-оградительные конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и прочее оборудование внутри или за пределами дома, которое обслуживает более одного жилого или нежилого помещения, а также здания и сооружения, предназначенные для удовлетворения нужд совладельцев многоквартирного дома и расположенные на придомовой территории, а также права на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и относящиеся к нему здания и сооружения и его придомовая территория.

Владельцы квартир и нежилых помещений являются совладельцами общего имущества многоквартирного дома. Если квартира или нежилое помещение принадлежит более чем одному совладельцу, реализация прав и исполнение обязанностей совладельцами квартиры или нежилого помещения, включая участие в управлении многоквартирным домом, осуществляются в порядке, предусмотренном законодательством для реализации права общей собственности (т.е. – нормами Гражданского кодекса Украины и в какой-то мере – Семейного кодекса Украины).

Общее имущество многоквартирного дома является общей совместной собственностью совладельцев. Общее имущество многоквартирного дома не может быть разделено между совладельцами, и такие совладельцы не имеют права на выделение в натуре доли из общего имущества многоквартирного дома. Важно знать, что кредитор совладельца не имеет права требовать выделения доли из общего имущества многоквартирного дома в натуре для обращения взыскания на нее.

В связи с тем, что в ближайшее время переход к ОСМД будет, без всякого сомнения, сопровождаться многочисленным скандалами и судебными спорами, совладельцам следует обратить внимание, что законом четко определено, что каждый совладелец имеет право свободного доступа ко всей технической документации на многоквартирный дом. Заказчик строительства или предыдущий собственник дома обязан передать один экземпляр технической документации на дом совладельцам в лице их объединения или лицу, уполномоченному совладельцами в предусмотренном этим Законом порядке. В случае если объединение совладельцев многоквартирного дома не создано и уполномоченное лицо не определено, экземпляр технической документации на дом передается управляющему, если его избрано согласно закону. В случае изменения формы управления многоквартирным домом лицо, осуществлявшее управление, должно передать имеющуюся у нее техническую и другую предусмотренную законодательством документацию на дом лицу, определенному совладельцами такого дома. В случае изменения управляющего предыдущий управляющий должен передать имеющуюся у него техническую и другую предусмотренную законодательством документацию на дом новому управляющему.

Цитируем также статью 6 Закона, определяющую права совладельцев многоквартирного дома. Итак, совладельцы имеют право:

• 1) свободно пользоваться общим имуществом многоквартирного дома с учетом условий и ограничений, установленных законом или решением совладельцев;
• 2) принимать участие в управлении многоквартирным домом лично или через представителя (сразу же не советую избирать своим личным представителем и предоставлять представительные полномочия членам правления и другим руководителям ОСМД (или других коммунальных предприятий, органов власти), их работникам);
• 3) получать информацию о техническом состоянии общего имущества многоквартирного дома, условиях его содержания и эксплуатации, расходах на содержание общего имущества многоквартирного дома и поступлениях, полученных от его использования;
• 4) безвозмездно получать информацию о субъектах права собственности на все квартиры и нежилые помещения в многоквартирном доме и площади таких квартир и помещений в порядке и пределах, определенных законом;
• 5) ознакомляться с решениями (протоколами) собраний совладельцев, листками опросов, делать с них копии;
• 6) на возмещение виновным лицом ущерба, причиненного общему имуществу многоквартирного дома, в размере, который соответствует доле каждого совладельца;
• 7) другие права, определенные законом.

Совладельцы по Закону имеют и обязанности (статья 7):

• 1) обеспечивать надлежащее содержание и надлежащее санитарное, противопожарное и техническое состояние общего имущества многоквартирного дома;
• 2) обеспечивать техническое обслуживание и в случае необходимости проведение текущего и капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома (это и есть – главная цель этого закона – перекинуть расходы, в частности на ремонт крыш и т.п., на владельцев квартир);
• 3) использовать общее имущество многоквартирного дома по назначению;
• 4) соблюдать требования правил содержания многоквартирного дома и придомовой территории, правил пожарной безопасности, санитарных норм;
• 5) выполнять решения собрания совладельцев (а за принятием и оформлением этих решений следить следует особенно, поскольку правление ОСМД будет стараться вписывать туда то, что удобно лицам, приближенным к «кормушке»);
• 6) обеспечивать соблюдение требований жилого и градостроительного законодательства относительно проведения реконструкции, реставрации, текущего и капитального ремонтов, технического переоснащения помещений или их частей;
• 7) возмещать убытки, причиненные имуществу других совладельцев и общему имуществу многоквартирного дома;
• 8) соблюдать чистоту в местах общего пользования и тишину, согласно требованиям законодательства;
• 9) обеспечивать текущий осмотр и периодическое обследование принятого в эксплуатацию многоквартирного дома в течение всего жизненного цикла дома и нести ответственность за ненадлежащую эксплуатацию согласно закону (а за это уже разные государственные структуры будут «драть» денежки, которые малыми не будут);
• 10) своевременно платить за потребленные жилищно-коммунальные услуги.

Каждый совладелец несет обязанности относительно надлежащего содержания, эксплуатации, реконструкции, реставрации, текущего и капитального ремонтов, технического переоснащения общего имущества многоквартирного дома пропорционально к его доле совладельца.

Совладельцы несут ответственность за вред, причиненный третьим лицам в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей, как совладельцев. Ответственность каждого совладельца определяется пропорционально его доле совладельца. Совладельцы не несут ответственности по обязательствам, которые возникли вследствие действий уполномоченного лица (лиц) и/или управляющего, совершенных с превышением предоставленных им полномочий (о бездеятельности в законе ничего не указано, т.е., например, если с крыши вашего дома на голову какого-то прохожего свалится сосулька и покалечит этого прохожего, то именно совладельцы дома будут нести материальную ответственность, вплоть до пожизненного содержания пострадавшего человека).

Управление многоквартирным домом осуществляется его совладельцами. По решению совладельцев все или часть функций по управлению многоквартирным домом могут передаваться управляющему или все функции – объединению совладельцев многоквартирного дома (ассоциации объединений совладельцев многоквартирного дома). Наниматели, арендаторы и другие пользователи квартир и нежилых помещений многоквартирного дома могут принимать участие в управлении многоквартирным домом исключительно по доверенности владельцев таких квартир и помещений.

Совладельцы принимают решение по управлению многоквартирным домом на собрании в порядке, предусмотренном этой статьей. Если в многоквартирном доме в установленном законом порядке образовано объединение совладельцев, проведение собраний совладельцев и принятие соответствующих решений осуществляется согласно закону, регулирующему деятельность объединений совладельцев многоквартирных домов. К полномочиям собрания совладельцев относится принятие решений по всем вопросам управления многоквартирным домом, в том числе о:

• 1) распоряжении общим имуществом многоквартирного дома, установлении, изменении и отмене ограничений по пользованию им;
• 2) определении управляющего и его отзыве, утверждении и изменении условий договора с управляющим;
• 3) избрании уполномоченного лица (лиц) совладельцев во время заключения, внесения изменений и расторжения договора с управляющим, осуществления контроля за его исполнением;
• 4) определении полномочий управляющего относительно управления многоквартирным домом;
• 5) проведении текущего и капитального ремонтов, реконструкции, реставрации, технического переоснащения общего имущества многоквартирного дома и определении подрядчиков для исполнения таких работ;
• 6) определении даты и места проведения следующих собраний совладельцев;
• 7) определении перечня и размера расходов на управление многоквартирным домом.

Сборы совладельцев могут созываться инициативной группой в составе не менее трех совладельцев или управляющим. Сообщение о дате и месте проведения собраний совладельцев должно быть вручено не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания в письменной форме каждому совладельцу под расписку или путем почтового отправления заказным письмом в адрес квартиры или нежилого помещения, которое принадлежит совладельцу в этом многоквартирном доме, а также должно быть размещено в общедоступном месте при входе в каждый подъезд многоквартирного дома.

Уведомление о проведении собраний совладельцев должно содержать информацию об инициаторе проведения такого собрания, дате, месте и времени их проведения, повестке дня. К сообщению о проведении собраний совладельцев могут прилагаться дополнительные материалы или информация, которые будут рассматриваться на собрании.

Решение будет считается принятым сборами совладельцев, если за него проголосовали владельцы квартир и нежилых помещений, площадь которых в целом превышает 75 процентов общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома, кроме решений по вопросам, указанным в вышеупомянутых пунктах 2 и 3, которые считаются принятыми сборами совладельцев, если за них проголосовали владельцы квартир и нежилых помещений, площадь которых вместе превышает 50 процентов общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома. В данном случае, следует обратить внимание, что значительное преимущество по этому Закону получают владельцы расположенных в доме всяческих магазинов и других нежилых помещений большой площади.

Решения собраний совладельцев оформляются протоколом, который подписывается всеми совладельцами (их представителями), принявшими участие в собрании, каждый из которых ставит подпись под соответствующим вариантом голосования (“за”, “против”, “воздержался”), по форме, утвержденной соответствующим центральным органом исполнительной власти.

Если во время проведения собраний совладельцев для принятия решения не набрано установленного количества голосов “за” или “против”, проводится письменный опрос совладельцев, которые не голосовали на собрании. Письменный опрос совладельцев проводится в течение 15 календарных дней с даты проведения собраний совладельцев. Если в течение этого срока необходимого количества голосов “за” не набрано, решения считаются непринятыми. Письменный опрос совладельцев проводится инициативной группой и другими совладельцами по желанию. Письменный опрос может проводиться относительно одного или нескольких вопросов одновременно. Вопрос – это текст, в котором излагается предложение в виде резолюции, относительно которой участнику опроса предлагается ответить “за”, “против” или “воздержался”. Вопрос должно иметь четкую и понятную формулировку, которая не допускает разных толкований.

Письменный опрос совладельцев проводится путем собственноручного заполнения ими листков опроса, в которых отмечаются день опроса, фамилия, имя, отчество совладельца, документ, подтверждающий право собственности на квартиру или нежилое помещение, номер квартиры или нежилого помещения, общая площадь квартиры или нежилого помещения, документ, который дает полномочия на голосование от лица совладельца (для представителей), ответ совладельца на вопрос “да”, “нет” или “воздержался”, личная подпись совладельца и лица, которое проводило опрос.

Протокол собраний совладельцев по вопросам, указанных в вышеупомянутых пунктах 2 и 3, составляется не менее чем в 2 экземплярах, один из которых сохраняется у управляющего, а второй передается на хранение исполнительному комитету сельского, поселкового, городского совета по месту расположения многоквартирного дома, который размещает результативную часть решения, принятого сборами совладельцев, на своем официальном веб-сайте.

Сообщение о решении, принятом сборами совладельцев, не позднее 10 дней после его принятия направляется в письменной форме каждому совладельцу под расписку или путем почтового отправления заказным письмом в адрес квартиры или нежилого помещения, принадлежащего совладельцу в этом многоквартирном доме, а также размещается в общедоступном месте при входе в каждый подъезд.

Решение собрания совладельцев являются обязательными для всех совладельцев, включая тех, которые приобрели право собственности на квартиру или нежилое помещение после принятия решения.

По решению собрания совладельцев полномочия по принятию решений относительно общего имущества, которым пользуется только определенная группа совладельцев (совладельцы квартир и нежилых помещений, расположенных в одном подъезде или секции многоквартирного дома, и т.п.), при условии, что при этом не нарушаются права других совладельцев, могут быть переданы этой группе совладельцев.

***************

В следующей статье, посвященной нормам этого, довольно большого по размеру Закона, мы рассмотрим законодательные нормы, связанные с управлением и управляющим дома. Но, несмотря на то, что в законе его авторы уже старались устранить значительные риски, связанные с его внедрением в жизнь, дополнительно к уже обозначенным комментариям, следует уже обратить особое внимание совладельцев на необходимость более внимательного подхода к участию в собраниях по вопросам управления имуществом дома, к оформлению соответствующей документации, к объему прав, которые предоставляются управляющему, всяческим правлениям и, что понятно – к выбору управляющего и правления ОСМД и тому подобных структур, поскольку создание ОСМД и т.п. создает огромные возможности для обмана и обворовывания совладельцев дома, для «откатов» и т.п..

_______________________________________________

Опубликовано – июнь 2015 года