Землю можуть відібрати!?

Верховна Рада народила ще один земельний закон, який без всякого сумніву зачепить інтереси багатьох громадян. Це Закон “Про відчуження земельних ділянок, інших об’єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності”. Дія цього Закону поширюється на суспільні відносини, пов’язані з викупом земельних ділянок, інших об’єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у власності фізичних або юридичних осіб (далі буде зазначатися просто – земельна ділянка) , для забезпечення суспільних потреб чи пов’язані з примусовим відчуженням зазначених об’єктів нерухомого майна з мотивів суспільної необхідності, якщо такі потреби не можуть бути забезпечені шляхом використання земель державної чи комунальної власності. Розглянемо деякі положення нового закону.

По даному закону, викуп земельних ділянок може здійснюватися за умови відшкодування їх вартості відповідно до закону. Примусове відчуження земельних ділянок може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості на підставі та в порядку, встановлених законом.

Викуплена або примусово відчужена земельна ділянка не може бути передана в користування або у власність фізичній чи юридичній особі для цілей, не пов’язаних із забезпеченням суспільних потреб або суспільної необхідності. Але, що до цього потрібно зазначити, що поняття суспільних потреб та суспільної необхідності занадто розмите і може використовуватися як завгодно. Напевне, що так воно і буде: коли комусь приглянеться Ваша ділянка, її відберуть, а потім для “суспільної необхідності” якійсь “крутелик” побудує там супермаркет.

Примусове відчуження земельної ділянки здійснюється за умови надання її власнику відповідно іншої рівноцінної земельної ділянки, якщо інше не погоджено з власником відчужуваної земельної ділянки. Примусове відчуження житлового будинку (частини будинку, жилого приміщення) здійснюється за умови надання його власнику (власникам) у власність іншого благоустроєного житлового будинку з дотриманням вимог, передбачених житловим законодавством, якщо інше не погоджено з власником відчужуваного житлового будинку (частини будинку, жилого приміщення).

Порядок визначення викупної ціни визначений статтею 5 нового закону. Викупна ціна включає вартість земельної ділянки (її частини), житлового будинку, інших будівель, споруд, багаторічних насаджень, що на ній розміщені, з урахуванням збитків, завданих власнику внаслідок викупу земельної ділянки, у тому числі збитків, що будуть завдані власнику у зв’язку з достроковим припиненням його зобов’язань перед третіми особами, зокрема упущена вигода, у повному обсязі. У разі надання власнику іншої земельної ділянки замість відчуженої у викупну ціну включається вартість виготовлення документації із землеустрою, розроблення якої необхідне для отримання у власність такої земельної ділянки, а також витрати, пов’язані з державною реєстрацією прав на неї.

Вартість земельної ділянки, що відчужується або передається у власність замість відчуженої, визначається за договором на підставі її експертної грошової оцінки, проведеної відповідно до закону.

Оцінщики визначаються органом виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування, а вартість надання послуг з рецензування або проведення державної експертизи звітів з експертної грошової оцінки сплачується за рахунок коштів відповідних бюджетів. У разі якщо власник виступає проти відчуження свого нерухомого майна за оцінкою, проведеною суб’єктом оціночної діяльності, визначеним органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування, він може залучити іншого суб’єкта оціночної діяльності для визначення вартості нерухомого майна чи проведення рецензування звіту з оцінки такого майна. У цьому разі витрати на виконання таких послуг несе власник майна.

Ініціатива щодо викупу земельної ділянки, інших об’єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, для суспільних потреб може належати лише органам виконавчої влади чи органам місцевого самоврядування, спеціальним адміністраціям щодо управління територіями та об’єктами природно-заповідного фонду, особам, які отримали спеціальний дозвіл (ліцензію) на користування надрами, і підприємствам, які здійснюють будівництво, капітальний ремонт, реконструкцію, експлуатацію об’єктів транспортної та енергетичної інфраструктури, захисних гідротехнічних споруд і які погодили місце розташування таких об’єктів у випадках та в порядку, визначених статтею 151 Земельного кодексу України. Зрозуміло, що не важко попросити чиновників цих органів проявити таку ініціативу. Орган виконавчої влади чи орган місцевого самоврядування, який прийняв рішення про викуп земельної ділянки, інших об’єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, зобов’язаний письмово повідомити про це їх власника (власників) протягом п’яти днів з дня прийняття такого рішення, але не пізніше як за три місяці до їх викупу. Цей строк поширюється також на тих осіб, які стануть власниками таких об’єктів протягом трьох місяців з дня надходження зазначеного повідомлення. Інформація (письмове повідомлення) надсилається власнику (власникам) земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому (їм) особисто під розписку. У разі якщо місце проживання (перебування чи роботи) або місцезнаходження власника залишається невідомим, навіть після звернення до адресного бюро та до органів внутрішніх справ, про прийняте рішення ці особи повідомляються шляхом розміщення відповідного оголошення в офіційному друкованому виданні. Власник земельної ділянки вважається повідомленим про такий викуп з дня опублікування зазначеного оголошення. Таким способом повідомлення, без сумніву чиновники будуть користуватися навіть щодо тих, кого не дуже важко знайти.

Власник (власники) земельної ділянки, протягом одного місяця з дня отримання інформації (письмового повідомлення) згідно із статтею 10 цього Закону письмово повідомляє відповідний орган виконавчої влади чи орган місцевого самоврядування про надання згоди на проведення переговорів щодо умов викупу або відмову від такого викупу.

У разі якщо на час прийняття рішення про викуп земельна ділянка, інші об’єкти нерухомого майна, що на ній розміщені, передані в оренду та/або заставу чи власник земельної ділянки, що підлягає викупу, не є власником інших об’єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, до участі в переговорах залучаються власники цих об’єктів, орендарі та/або заставодержателі. Цією нормою закону вже можуть скористатися власники ділянок, щоб “здерти” за ділянку побільше.

Викуп земельної ділянки здійснюється шляхом укладення договору купівлі-продажу, що підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. У разі надання особі у власність земельної ділянки чи іншого майна замість викупленого може укладатися договір міни.

Якщо протягом одного року з дня прийняття рішення про викуп земельної ділянки (крім випадків, коли допускається примусове відчуження цих об’єктів з мотивів суспільної необхідності) договір купівлі-продажу з власником не укладений, таке рішення втрачає чинність. Рішення про викуп земельної ділянки з підстав, які допускають примусове відчуження цих об’єктів з мотивів суспільної необхідності, втрачає чинність у разі, якщо протягом одного року з дня прийняття рішення відповідний орган виконавчої влади чи орган місцевого самоврядування не звернувся до суду з позовом про примусове відчуження цих об’єктів або якщо рішення суду про відмову у задоволенні цього позову набрало законної сили.

У разі втрати чинності рішенням про викуп земельної ділянки з підстав, які допускають примусове відчуження цих об’єктів з мотивів суспільної необхідності, прийняття рішення про викуп таких об’єктів з цих же підстав допускається не раніше ніж через п’ять років.

Замість викупної ціни власнику за його бажанням можуть бути передані у власність інша рівноцінна земельна ділянка в межах території, на яку поширюються повноваження відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, що прийняв рішення про викуп, або інше нерухоме майно, вартість яких враховується при визначенні викупної ціни.

Право власності на земельну ділянку, викуплену для суспільних потреб, переходить до держави чи територіальної громади після укладення договору купівлі-продажу (іншого правочину, що передбачає передачу права власності) та державної реєстрації такого права. Державна реєстрація права власності держави чи територіальної громади здійснюється після перерахування попередньому власнику викупної ціни в повному обсязі.

Найбільш цікавими видаються норми про повернення викупленої земельної ділянки. Якщо коротко, то у разі якщо потреба у її використанні відпала, орган, який прийняв рішення про викуп зобов’язаний протягом місяця письмово повідомити попереднього власника про це. Викуплені або примусово відчужені земельна ділянка, інші об’єкти нерухомого майна, що на ній розміщені, можуть бути викуплені попереднім власником згідно з його заявою (клопотанням) та за ціною, встановленою на час повернення таких об’єктів у власність, у порядку, визначеному законом. У разі якщо попередній власник чи його спадкоємець (правонаступник) відмовився від свого права на повернення, або не повідомив орган, який прийняв рішення про викуп таких об’єктів, про своє бажання скористатися цим правом, протягом шести місяців з дня отримання повідомлення, орган виконавчої влади чи орган місцевого самоврядування може прийняти рішення про передачу такої ділянки (її частини), інших об’єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, у власність або користування іншій особі в порядку, встановленому Земельним кодексом України.

Схоже, що саме для цієї норми прописувався даний закон і саме в цій нормі закладено авторами його загарбницьку рейдерську сутність: викупили у Вас по одній ціні, потім пропонують повернути по іншій – більшій ціні. Ви відмовляєтеся і ділянка уходить “хорошій” людині. Процедура тривала, але воно того деколи варто.

Щоправда, для вигляду в закон записали щось про чемпіонат Євро-2012, але це навіть не варто читати – напевне то для відведення очей.

Законом внесені відповідні зміни у Земельний кодекс, Кодекс адміністративного судочинства та деякі інші законодавчі акти.

Зокрема до КАСУ також ввели досить оригінальні норми. Наприклад, справи за адмінпозовами про примусове відчуження земельної ділянки, інших об’єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, з мотивів суспільної необхідності розглядаються та вирішуються апеляційним адміністративним судом за місцем розташування нерухомого майна, що підлягає примусовому відчуженню. Тобто, наприклад, мешканцям Сокирянського району або Новодністровська, у разі такої ситуації прийдеться їздити на судові засідання у Львів. Автори закону намагалися створити ще один вигляд раденія про інтереси простих власників земельних ділянок: на кшталт того, що в апеляційному суді нібито буде менш “зацікавлений” розгляд. Наївна думка. Для тих, хто фактично буде стояти за рішенням органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, це не стане проблемою. А для власника ділянки, якому знадобиться пертися бог знає куди (и можливо – не один раз) – це як раз буде проблемою. Тим більше, що по такій справі власник один (без участі адвоката) навряд чи справиться и їздити буде потрібно разом з адвокатом, а може і з свідками. Але, я далекий від думки, що автори закону цього не розуміли…

Судом апеляційної інстанції у справах про примусове відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності є Вищий адміністративний суд України.

Ще цікавіше, що закон розглядає лише один варіант судового рішення за таким позовом – задоволення. Нічого іншого чомусь не передбачено. Можливо, “за умолчанням” малося на увазі, що таке має бути. Але чи буває таким чином при нашій судовій системі?