Інтернет-бюро адвоката Кучерявого О.П. » Законопроект “Про ринок землі”

На цей час органами державної влади (районними державними адміністраціями та подібними) активно організується на місцях обговорення законопроекту “Про ринок земель”. Також зрозуміло, що як пишуть підконтрольні органам влади СМІ, “Жителі … вважають, що прийняття закону про ринок землі – необхідність…” та тому подібне. На жаргоні промоутерів (тих, що займається просуванням товарів до споживачів), це називається “втирання”.

Взагалі те, таких законопроектів декілька, але, зрозуміло, що навіть тим, кого бажають бачити на цих обговореннях, надається проект, внесений до Верховної Ради Кабінетом Міністрів України і 6 вересня вже вручений депутатам. Тому і ми розглянемо, в основному, саме цей законопроект, адже при наявності кабмінівського варіанту, інші не мають в стінах Верховної Ради майже жодних шансів.

Як говорить преамбула проекту закону, він визначає правові та економічні засади організації і функціонування ринку земель, а також порядок проведення земельних торгів.

За цим проектом, суб’єктами ринку земель є відчужувачі та набувачі земельних ділянок (прав на них):

громадяни та юридичні особи України;
органи місцевого самоврядування;
держава в особі відповідних органів державної влади, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, державних органів приватизації, центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів та його територіальних органів або державного виконавця;
іноземні особи.

Об’єктами ринку земель є:

земельні ділянки державної або комунальної власності відповідного цільового призначення та виду використання в межах певної категорії земель, в тому числі разом з розташованими на них об’єктами, що підлягають приватизації, крім земельних ділянок, визначених частиною третьою статті 83 та частинами третьою, четвертою статті 84 Земельного кодексу України;

земельні ділянки відповідного цільового призначення та виду використання в межах певної категорії земель, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб, або частки у праві спільної власності на земельні ділянки;
права на земельні частки (паї);
право оренди земельної ділянки на встановлений строк оренди або право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій);
частки у праві спільної власності на землю.

Під час підготовки до продажу земельних ділянок державної чи комунальної власності або права оренди на них органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування відповідно до своїх повноважень:

інформують населення через засоби масової інформації, зокрема через власні комунікаційні канали — офіційний веб-сайт, журнали, бюлетені, засновником яких є організатор за наявності, та/або офіційний веб-сайт центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів про продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності (прав на них);

залучають представників громадських організацій, а також землевласників і землекористувачів до участі в обговоренні заходів щодо розвитку ринку земель;
забезпечують врахування інтересів територіальних громад у ході розробки та здійснення заходів щодо розвитку ринку земель.

Продаж та передача у користування земельних ділянок несільськогосподарського призначення, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб, здійснюється за ініціативою їх власників. У разі продажу учасником належної йому частки у спільній частковій власності із складу земельної ділянки несільськогосподарського призначення інші учасники мають переважне право купівлі такої частки. У разі продажу виділеної із складу земельної ділянки несільськогосподарського призначення, що перебуває у спільній сумісній власності, окремої частки переважне право купівлі такої частки мають інші співвласники. Продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення іноземним юридичним особам здійснюється у порядку, встановленому статтею 129 Земельного кодексу України, за договором купівлі-продажу, укладеним, нотаріально посвідченим в установленому порядку.

Продаж земельних ділянок державної власності (права на їх оренду) разом з розташованими на них об’єктами, які підлягають приватизації, здійснюється державними органами приватизації відповідно до вимог законодавства про приватизацію. Рішення державного органу приватизації про продаж об’єкта приватизації, про внесення земельної ділянки державної власності до статутного капіталу господарського товариства є підставою для розроблення документації із землеустрою.

Земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть набувати у власність за цивільно-правовими договорами лише:

громадяни України;
фермерські господарства, створені відповідно до закону;
держава в особі центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів чи територіальні громади в особі відповідних органів місцевого самоврядування.

Іноземні особи не можуть набувати у власність землі сільськогосподарського призначення за цивільно-правовими договорами. Іноземні особи та особи, що не зазначені попередніх 3-х пунктах, які після набрання чинності цим Законом набули право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, зобов’язані відчужити їх протягом одного року з дати набуття. Юридичні особи, що мають у власності земельні ділянки сільськогосподарського призначення та набули статусу іноземної особи, згідно з цим Законом внаслідок збільшення у їх статутному (складеному) капіталі частки іноземних осіб зобов’язані відчужити належні їм земельні ділянки сільськогосподарського призначення протягом одного року з дати придбання іноземною особою частки у статутному (складеному) капіталі, внаслідок якого частка іноземних осіб перевищила десять відсотків статутного (складеного) капіталу.

Іноземні фізичні та юридичні особи та інші особи, які не мають права на володіння землями сільськогосподарського призначення, не мають права обтяжувати належні їм земельні ділянки сільськогосподарського призначення правами третіх осіб, в тому числі передавати їх у користування, заставу, іпотеку, крім передачі в оренду на строк, що не перевищує строку, за який вони зобов’язані відчужити ці земельні ділянки.

Право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, які не були відчужені в установлений строк такими особами, примусово припиняється в судовому порядку за позовом центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів або його територіального органу за місцем розташування земельної ділянки. Земельні ділянки сільськогосподарського призначення, право власності на які примусово припинене в судовому порядку за цією нормою, переходять у власність держави, що є дуже правильним.

Забороняється внесення права на земельну частку (пай) до статутних (складених) капіталів господарських товариств.

Продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної або комунальної власності (права оренди), не наданих у користування, на яких відсутні будівлі, споруди та інші об’єкти нерухомого майна, здійснюється на конкурентних засадах (аукціонах), крім випадків, установлених Земельним кодексом України. Стартова ціна продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної або комунальної власності (права оренди) не може бути нижчою за її вартість, визначену на підставі експертної грошової оцінки, яка проводиться за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.

Продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної або комунальної власності, на яких розташовані господарські будівлі і двори, що перебувають у власності фізичних чи юридичних осіб, здійснюється цим особам за рішенням органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування відповідно до проектів землеустрою щодо відведення зазначених ділянок, затверджених у порядку, встановленому Земельним кодексом України. Розмір такої земельної ділянки встановлюється з урахуванням державних будівельних норм і правил, що відповідають умовам обслуговування та експлуатації зазначених будівель і споруд. Договором купівлі-продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної або комунальної власності може бути передбачено продаж земельних ділянок з розстроченням платежу.

Право на придбання земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, а також для ведення фермерського господарства, особистого селянського господарства понад норму безоплатної приватизації із земель державної або комунальної власності з розстроченням платежу мають громадяни України, які відповідають хоча б одній з таких умов:

до введення в дію цього Закону отримали ці земельні ділянки в постійне користування або оренду для ведення фермерського господарства;
протягом останніх п’яти років ведуть особисте селянське господарство і набувають у власність ці земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної або комунальної власності з метою створення фермерського господарства чи ведення товарного сільськогосподарського виробництва;
є молодими спеціалістами, які мають сільськогосподарську освіту і купують земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної або комунальної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, створення особистих селянських і фермерських господарств;
купують деградовані та малопродуктивні земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної або комунальної власності для заліснення, залуження або створення об’єктів природно-заповідного фонду.

Строк розстрочення платежу у разі продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної або комунальної власності не може перевищувати п’яти років.

Земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної або комунальної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть продаватись громадянам України та фермерським господарствам, створеним відповідно до закону, в розмірах, що не перевищують граничної максимальної загальної площі земельних ділянок у приватній власності однієї особи з урахуванням пов’язаних осіб та осіб, пов’язаних з нею відносинами контролю, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва у відповідному природно-сільськогосподарському регіоні. Пов’язана особа — будь-яка особа, яка разом або узгоджено з іншою особою провадять господарську діяльність, у тому числі разом або узгоджено впливає на господарську діяльність будь-якої іншої особи, а також, яка має пов’язані фінансові стосунки через договори позики, застави, поруки, переведення боргу тощо. До пов’язаних осіб не належать члени сім’ї фізичної особи.

До загальної площі земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва у приватній власності однієї особи з урахуванням пов’язаних осіб та осіб, пов’язаних з нею відносинами контролю, включається площа земельних ділянок, якими ця особа володіє на праві спільної часткової власності.

Гранична максимальна площа земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва у приватній власності однієї особи у разі розташування їх у різних природно-сільськогосподарських зонах (гірських областях) в цілому не може перевищувати 2100 гектарів. У межах природно-сільськогосподарської зони (гірської області) гранична максимальна загальна площа земельних ділянок у приватній власності однієї особи для ведення товарного сільськогосподарського виробництва становить, гектарів:

Полісся — 1500;
Лісостеп — 1750;
Степ, Степ посушливий, Сухий степ — 2100;
Карпатська гірська область — 900;
Кримська гірська область — 1100.

Слід зазначити, що чимало, напевне – занадто багато для України.

Загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення приватної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва може перевищувати граничну максимальну площу земельних ділянок у приватній власності однієї особи для ведення товарного сільськогосподарського виробництва у відповідному регіоні у разі успадкування земельних ділянок. Це ще один спосіб перебирання на себе земельних ділянок, адже успадкувати може – хто завгодно.

Перехід права власності на земельну ділянку, на якій розташовані інженерна інфраструктура меліоративних систем та її окремих об’єктів, а також інженерна інфраструктура міжгосподарських меліоративних систем та її окремих об’єктів, які не перебувають у власності власника земельної ділянки, не тягне за собою перехід права власності на зазначені об’єкти.

Відчуження банківськими та іншими кредитними установами земельних ділянок сільськогосподарського призначення, право власності на які перейшло до них у рахунок погашення заборгованості за договірними зобов’язаннями, проводиться протягом шести місяців з дня набуття земельної ділянки, шляхом продажу органам державної влади чи органам місцевого самоврядування або через проведення аукціону.

Переважне право на придбання земельної ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та особистого селянського господарства, що перебуває у приватній власності, за ціною, оголошеною для продажу, мають:

держава в особі центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів та його територіальних органів — щодо земельних ділянок, розташованих за межами населених пунктів;
органи місцевого самоврядування — щодо земельних ділянок, розташованих в межах населених пунктів;

орендар чи користувач чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб;
власники суміжних земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Переважне право на придбання земельної ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та особистого селянського господарства, що перебуває у спільній сумісній та спільній частковій власності, мають її співвласники.

Особа, що має намір відчужувати земельну ділянку сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та особистого селянського господарства, зобов’язана повідомити суб’єктів переважного права на купівлю земельної ділянки шляхом опублікування оголошення у друкованих засобах масової інформації з місцевою сферою розповсюдження за місцем розташування земельної ділянки, вказавши ціну та інші умови, на яких вона її продає.

Переважне право на придбання земельної ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та особистого селянського господарства не поширюється на випадки продажу таких земельних ділянок членам сім’ї фізичної особи, що є власником земельної ділянки.

Суб’єкти права на переважну купівлю земельної ділянки мають право упродовж одного місяця з дня опублікування оголошення письмово заявити про свій намір придбати земельну ділянку за оголошеною ціною та внести вартість земельної ділянки в депозит нотаріуса. Якщо упродовж одного місяця після опублікування оголошення про намір продажу земельної ділянки у місцевій пресі за місцем розташування земельної ділянки органи та особи, які мають право переважної купівлі земельної ділянки, письмово не повідомлять власникові земельної ділянки про своє рішення та не внесуть вартість ділянки в депозит нотаріуса, вважається, що такі особи відмовилися від реалізації свого права. У такому разі продавець має право відчужити земельну ділянку за оголошеними у повідомленні умовами іншій особі. У разі продажу земельної ділянки на земельних торгах особа, що має право переважної купівлі, може реалізувати своє право шляхом надання згоди на ціну, на яку погодились інші учасники торгів. Договір купівлі-продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та особистого селянського господарства проданої з порушенням вимог цієї статті щодо переважного права, є недійсним (нікчемним).

У разі продажу співвласником належної йому частки у спільній частковій власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення інші співвласники спільної власності мають переважне право купівлі частки.

Забороняється здійснювати зміну цільового призначення земельних ділянок сільськогосподарського призначення, розташованих за межами населених пунктів, які були набуті із земель державної та комунальної власності протягом 10 років з дня укладення договору відчуження, крім випадків, установлених цим законом. Вимоги цієї норми поширюються на земельні ділянки, придбані із земель державної та комунальної власності з часу набрання чинності цим Законом, а також на випадки, коли зазначені земельні ділянки (або їх частини) в подальшому були відчужені іншим особам (крім відчуження земельних ділянок для суспільних потреб та з мотивів суспільної необхідності відповідно до закону). Зміна цільового призначення земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, ведення фермерського господарства, особистого селянського господарства здійснюється виключно на підставі затверджених в установленому законом порядку схем землеустрою відповідних адміністративно-територіальних одиниць, що містять зонування земель за їх категоріями.

Консолідація земель сільськогосподарського призначення

До закону введено термін: консолідація земель сільськогосподарського призначення. Це є комплекс заходів, що на думку авторів законопроекту, полягає в економічно обґрунтованому об’єднанні земельних ділянок всіх форм власності, що призначені для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та особистого селянського господарства, сформовані в процесі виділення в натурі (на місцевості) земельних часток (паїв), та/або зміні їх меж, угідь з метою створення земельних ділянок сільськогосподарського призначення, місце розташування, розміри, конфігурація та склад угідь яких забезпечують стале землекористування. Така консолідація може здійснюватись суб’єктами консолідації шляхом:

добровільного обміну земельної ділянки, розташованої у земельному масиві, на іншу земельну ділянку, розташовану у цьому ж або іншому масиві, згідно з вимогами Цивільного кодексу України, Закону України “Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)”;
об’єднання суміжних земельних ділянок їх власником за технічною документацією із землеустрою відповідно до закону;

обміну, зміни меж, впорядкування угідь земельних ділянок за проектами землеустрою щодо консолідації земель сільськогосподарського призначення в порядку, визначеному цим Законом;
іншими способами, які не суперечать законодавству.

Способи консолідації обираються суб’єктами консолідації самостійно. Суб’єкти консолідації земель сільськогосподарського призначення — це власники та користувачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що належать до земельного масиву, центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів та його територіальні органи, органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування.

Консолідація земель сільськогосподарського призначення може здійснюватись за проектом землеустрою щодо консолідації земель сільськогосподарського призначення (далі — проект консолідації земель) у випадках, коли земельний масив характеризується черезсмужжям (між ділянками одного власника – ділянки інших), що призводить до економічно необґрунтованого використання земельних ділянок, розташованих у ньому. Ініціаторами розроблення проекту консолідації земель можуть бути особи, яким в сукупності належить право власності на земельні ділянки, що становлять не менш як 75 відсотків земельного масиву.

Для отримання дозволу на розроблення проекту консолідації земель ініціатори його розроблення подають заяву до територіального органу центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів. Рішення про видачу дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо консолідації земель сільськогосподарського призначення приймається відповідним територіальним органам центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів упродовж одного місяця з дня отримання документів, зазначених у частині третій статті 25 цього закону.

Розробниками проекту із землеустрою щодо консолідації земель є юридичні та фізичні особи, які отримали ліцензію на проведення робіт із землеустрою. Проектом землеустрою щодо консолідації земель сільськогосподарського призначення можуть передбачатись заходи щодо:

зміни меж земельних ділянок з метою усунення черезсмужжя, ламаності меж як цих ділянок, так і земельного масиву;
зміни угідь земельних ділянок сільськогосподарського призначення;
визначення земельних ділянок, які передбачається обміняти на рівноцінні земельні ділянки, самостійне використання яких окремо від земельного масиву неможливо або суттєво ускладнює використання інших земельних ділянок;
об’єднання земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які перебувають у власності однієї особи;
формування земельних ділянок під польовими дорогами, які призначені для доступу до окремих земельних ділянок земельного масиву;
присвоєння кадастрових номерів земельним ділянкам, розташованим у земельному масиві, у разі, коли такі номери не були присвоєні раніше.

Об’єднання, зміна меж земельних ділянок, які перебувають в користуванні, заставі, здійснюється за письмовим погодженням з їх користувачами, заставодержателями. Підписи на письмовому погодженні мають бути засвідчені нотаріально. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, межі якої були змінені, не може бути меншою нормативної грошової оцінки такої земельної ділянки до проведення зміни її меж. Земельні ділянки, що згідно з проектом передбачається обміняти, мають бути рівноцінними і розташовуватись у цьому ж земельному масиві або у суміжному земельному масиві, якщо можливості доступу до земельної ділянки не погіршаться порівняно з доступом до земельної ділянки, що обмінюється (якщо їх власниками письмово не погоджено інше).

На мою думку, викладений в такому варіанті спосіб консолідації – це заплановане узаконення рейдерських захоплень землі. Особливо цикавим є те, що в проекті закону ніде не записано, що така консолідація має погоджуватися з власниками дрібних земельних ділянок, які планується консолідувати. Записано, що проект має погоджуватися з орендарями і заставодержателями земельних ділянок, а щодо власників, то лише з власниками земельних ділянок, зміна меж, обмін, об’єднання яких передбачені проектом, але що в сукупності становлять не менше як 75 відсотків площі земельного масиву. Хоча, достеменно не зрозуміло, що розробники закону вклали у цю занадто зарозумілу фразу. Не впевнений, що вони і самі зрозуміли – що написали. Та все це обов’язково буде використано рейдерами, в тому числі і крупними – які сидять у Верховній Раді.

Справжність підписів власників земельних ділянок або уповноважених ними осіб на письмовому погодженні засвідчується нотаріально. Погодження проекту землеустрою щодо консолідації земель сільськогосподарського призначення здійснюється безоплатно і діє протягом одного року з моменту його видачі. За самий проект доведеться сплатити виконавцям, і впевнений, що чимало.

Земельні торги

В аукціоні можуть брати участь особи, що відповідно до Земельного кодексу України мають право на набуття у власність або в оренду земельних ділянок і сплатили реєстраційний та гарантійний внески.

Порядок проведення аукціону в законі виписаний досить детально, ми зупинимось лише на самих головних моментах. Аукціон починається з оголошення ліцитатором порядку його проведення. Лот виставляється на аукціоні за наявності не менш як двох учасників. Торги починаються з оголошення ліцитатором стартової ціни одночасно з ударом аукціонного молотка (гонга), якщо один або більше учасників сповістили про готовність придбати лот. Якщо протягом трьох хвилин після триразового оголошення стартової ціни ніхто з учасників не висловив бажання придбати лот за ціною, оголошеною ліцитатором, лот знімається з продажу на цьому аукціоні. У разі коли про готовність придбати лот за стартовою ціною сповістили не менш як два учасники, ліцитатор збільшує стартову ціну на крок аукціону з подальшим послідовним збільшенням ціни. Значення кроку аукціону встановлюється організатором у розмірі 10 відсотків стартової ціни. Учасникам, які відмовилися придбати лот за стартовою ціною, гарантійні внески не повертаються. Аукціон вважається таким, що закінчився, після підписання договору купівлі-продажу між переможцем та організатором.

У разі прийняття рішення про визнання аукціону таким, що не відбувся, або анулювання його результатів повторний аукціон може бути проведений не раніше ніж через місяць з дня проведення попереднього аукціону і не пізніше ніж через шість місяців з дня прийняття такого рішення. Якщо аукціон визнано таким, що не відбувся з підстави наявності лише одного учасника, а для участі у повторному аукціоні також зареєстрований лише той самий учасник, він має право придбати земельну ділянку або право оренди на неї за ціною не меншою ніж вартість земельної ділянки або права оренди на неї, визначеної за результатами експертної грошової оцінки, що проведена за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.

Інші правові форми обігу земель

Громадяни та юридичні особи України, а також територіальні громади і держава мають право набувати у власність земельні ділянки на підставі міни, ренти, дарування, успадкування та інших цивільно-правових договорів. Укладення таких договорів здійснюється відповідно до вимог актів цивільного законодавства з урахуванням вимог Земельного кодексу України.

Земельні ділянки сільськогосподарського призначення, які перебувають у приватній власності, можуть бути відчужені шляхом укладення договору дарування лише на користь членів сім’ї фізичної особи, яка здійснює відчуження земельної ділянки або на користь держави чи територіальної громади.

У випадках, передбачених законодавством про захист економічної конкуренції, набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва фізичними особами, що пов’язані відносинами контролю з учасниками концентрації суб’єктів господарювання, здійснюється лише за умови попереднього отримання дозволу на концентрацію суб’єктів господарювання. Набуття права власності і права користування земельними ділянками сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яке призводить до монополізації товарних ринків, забороняється. Правочини щодо набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва без попереднього отримання дозволу на економічну концентрацію, у випадках, коли отримання такого дозволу передбачено законодавством про захист економічної конкуренції, є нікчемними.

Ці норми Закону набирають чинності з дня його опублікування (спішать – як найшвидше почати торгувати землею).

З дня набрання чинності цим Законом землі під польовими дорогами, спроектованими для обслуговування земельних ділянок, які були виділені у єдиних сільськогосподарських масивах в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) із земель, що належали до колективної власності (крім тих, які перебувають у приватній власності), переходять у державну власність.

До Земельного кодексу України також пропонується внести низку змін.

Зокрема, визначено, що:

сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб (крім випадків, коли це відноситься до повноважень Центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів та його територіальних органів). Верховна Рада Автономної Республіки Крим, обласні, районні ради передають земельні ділянки у власність або у користування з відповідних земель спільної власності територіальних громад для всіх потреб;

районні державні адміністрації передають земельні ділянки на їх території із земель державної власності у власність або користування у межах сіл, селищ, міст районного значення для всіх потреб (крім випадків, коли це відноситься до повноважень Центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів та його територіальних органів) та за межами населених пунктів для:

а) ведення водного господарства, крім випадків, передбачених частиною восьмою цієї статті;

б) будівництва об’єктів, пов’язаних з обслуговуванням жителів територіальної громади району (шкіл, закладів культури, лікарень, підприємств торгівлі тощо) з урахуванням вимог частини сьомої цієї статті, крім випадків, визначених частиною восьмою цієї статті;

центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів та його територіальні органи передають земельні ділянки сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів у власність або користування для:

а) сільськогосподарського використання;

б) заліснення, залуження або створення об’єктів природно-заповідного фонду;

обласні державні адміністрації передають земельні ділянки на їх території із земель державної власності у власність або користування у межах міст обласного значення та за межами населених пунктів для всіх потреб, крім випадків, коли це відноситься до повноважень інших зазначених органів;

Київська та Севастопольська міські державні адміністрації передають земельні ділянки із земель державної власності у власність або у користування у межах їх територій для всіх потреб, крім випадків, коли це відноситься до повноважень Кабміну України;

Рада міністрів Автономної Республіки Крим на території Автономної Республіки Крим передає земельні ділянки із земель державної власності у власність або у користування у межах сіл, селищ, міст та за їх межами для всіх потреб, крім випадків, коли це відноситься до компетенції інших органів, а також погоджує передачу таких земель у власність або у користування районними державними адміністраціями на їх території для будівництва об’єктів, пов’язаних з обслуговуванням жителів територіальної громади району (шкіл, закладів культури, лікарень, підприємств торгівлі тощо);

Кабінет Міністрів України передає земельні ділянки із земель державної власності у власність або у користування у випадках, визначених статтями 149 і 150 Земельного кодексу;

державні органи приватизації передають у власність або у користування (крім відчуження земель, на яких розташовані об’єкти, що не підлягають приватизації та земель сільськогосподарського призначення) земельні ділянки, на яких розташовані державні, в тому числі казенні, підприємства, господарські товариства, у статутних капіталах яких державі належать частки (акції, паї), об’єкти незавершеного будівництва та законсервовані об’єкти, а також продаж земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти, що підлягають приватизації.

Погодження продажу земельних ділянок іноземним державам та іноземним юридичним особам здійснюється Кабінетом Міністрів України протягом місяця з дня подання клопотання щодо погодження такого продажу. Рішення про погодження продажу земельних ділянок іноземним державам та іноземним юридичним особам приймається з урахуванням:

створення сприятливих зовнішньоекономічних умов для соціально-економічного розвитку України;

запобігання втручанню у внутрішні справи України і відвернення посягань на її державний суверенітет і територіальну цілісність.

Звернення стягнення на земельну ділянку у процедурі виконавчого провадження здійснюється державним виконавцем в порядку, встановленому Законом України “Про виконавче провадження” з урахуванням особливостей підготовки до проведення та проведення земельних торгів, визначених Законом.

До розмежування земель державної та комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями (крім земель, переданих у приватну власність, та земель, зазначених в абзацах другому і третьому цього пункту) в межах населених пунктів здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради з урахуванням вимог абзацу четвертого цього пункту, а за межами населених пунктів — відповідні органи виконавчої влади. Державні органи приватизації здійснюють розпорядження (крім відчуження земель, на яких розташовані об’єкти, що не підлягають приватизації, та земель сільськогосподарського призначення) землями, на яких розташовані державні, в тому числі казенні, підприємства, господарські товариства, у статутних фондах яких державі належать частки (акції, паї), об’єкти незавершеного будівництва та законсервовані об’єкти, а також продаж земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти, які підлягають приватизації. Центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів та його територіальні органи здійснюють розпорядження землями сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів.

До розмежування земель державної та комунальної власності Рада міністрів Автономної Республіки Крим на території Автономної Республіки Крим здійснює розпорядження землями за межами населених пунктів відповідно до повноважень, визначених цим Кодексом. Надання та зміна цільового призначення земель водного фонду, історико-культурного, лісогосподарського, оздоровчого, рекреаційного, природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення в межах населених пунктів (крім земель, переданих у приватну власність, та земель, зазначених в абзацах другому і третьому цього пункту) здійснюється за погодженням з Радою міністрів Автономної Республіки Крим.

До Цивільного кодексу України пропонується внести такі зміни:

Застава права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб регулюється за правилами, визначеними Законом України “Про іпотеку” та з урахуванням вимог Земельного кодекс України.

Строк договору про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб установлюється договором, але не може бути меншим ніж 20 років. Тобто, перед тим, як давати землю в користування, потрібно добре подумати – чи варто. Для земельних ділянок державної або комунальної власності такий строк не може перевищувати 50 років. Власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати не може бути меншим 3-х відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік, встановленої відповідно до законодавства. Форма, умови, порядок та строки виплат встановлюються договором.

Власник земельної ділянки, крім земельних ділянок державної та комунальної власності, має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору або заповіту з моменту державної реєстрації такого права. Право користування земельною ділянкою, наданою для забудови, може відчужуватися або передаватися землекористувачем у порядку спадкування. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути встановлено на визначений або невизначений строк.

У разі відсутності спадкоємців за заповітом і за законом, усунення їх від права на спадкування, неприйняття ними спадщини, а також відмови від її прийняття суд визнає спадщину відумерлою за заявою відповідного органу місцевого самоврядування за місцем відкриття спадщини, а щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення, розташованих за межами населених пунктів, — за заявою відповідного територіального органу центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів за місцем розташування земельної ділянки.

Оподаткування та інші платежі до бюджету

Дохід, отриманий платником податку від рівноцінного обміну земельної ділянки сільськогосподарського призначення на іншу земельну ділянку такого ж цільового призначення в процесі здійснення заходів згідно з проектами землеустрою щодо консолідації земель сільськогосподарського призначення, не оподатковується. Ця норма набирає чинності з 1 січня 2012 року.

За відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення (сільськогосподарських угідь) протягом п’яти років з дня укладення договору відчуження, за яким ця ділянка перейшла у власність відчужувача справляється державне мито у такому розмірі:

у разі відчуження у перший рік — 100 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки;
у разі відчуження у другий рік — 90 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

у разі відчуження у третій рік — 80 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки;
у разі відчуження у четвертий рік — 70 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки;
у разі відчуження у п’ятий рік — 60 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Таким чином, не всім варто буде поспішати продавати земельні ділянки.

Від сплати державного мита звільняються фізичні та юридичні особи за посвідчення договорів міни земельних ділянок, призначених для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, особистого селянського господарства, на земельні ділянки такого ж цільового призначення, розташовані в земельному масиві.

На жаль, інші форми обігу земель на підставі тих чи інших правочинів (міни, дарування, успадкування тощо) не знайшли у проекті закону належного відображення, на що звернуло також увагу Головне науково-експертне управління Верховної Ради. Воно також рекомендувало при подальшому опрацюванні даний проект об’єднати з проектом за реєстровим № 9001, запропонований депутатом Смітюхом Г.Є. Але в тому проекті є ще й кращі “перли”, наприклад таке: “Земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть набуватися у власність чи користування для ведення товарного сільськогосподарського виробництва лише за умов:

1) проведення обстеження стану земельної ділянки за методикою, що затверджується державним спеціалізованим органом спільно зі спеціально уповноваженим центральним органом виконавчої влади з питань аграрної політики, на момент її купівлі-продажу, міни чи іншого відчуження;

2) розроблення для земельної ділянки проекту охорони родючості ґрунтів, який включає оптимальну сівозміну.

Якщо ще й такий законодавчий маразм пройде до закону, то про наміри купити земельну ділянку громадяни та фермери дрібної та середньої за достатком ланки можуть і не мріяти, адже це все буде коштувати дуже великих грошей офіційно і безумовно – неофіційно (хабарі), а ще це є дуже складна, моторошна і тривала процедура, про яку ми писали ще у 2009 році, в зв’язку з прийняттям законодавчих змін по проектах севозмін. Ця дещо дебільна (щонайменше для особистих селянських і дрібних фермерських господарств) процедура будь у кого забере багато сил, нервів, а в цілому – здоров’я.

Постраждають і ті, хто схоче продати свою земельну ділянку, адже будь який покупець буде враховувати необхідність таких витрат при покупці землі, що істотно вплине на ціну купівлі-продажу в бік зниження. Ну або покупці будуть покладати це все на продавця і знову те саме. До того ж, ці процедури унеможливлять швидкий продаж землі, на це піде багато місяців.

Таким чином, більшість громадян, а також дрібні і середні сільгоспвиробники в Україні від цього закону не отримають ні чого хорошого, ні яких нових можливостей, вигідний він виключно багатіям і тим, хто хоче поступово перебрати задешево землю до рук невеличкої кількості “еліти”.

______________________________________________________________

Публікація – вересень 2011 року