Нецільове використання землі: чи може бути вилучена ділянка?

Останнім часом в різних регіонах України почастішали випадки намагань органів місцевої влади тим чи іншим шляхом позбавляти власників і користувачів земельних ділянок їх прав на такі земельні ділянки, вилучення земельних ділянок з власності або користування – через те, що власники і користувачі використовують наявні у них земельні ділянки не за цільовим призначенням. Наприклад, одними з найпоширеніших подібних випадків є нездійснення будівництва житлового будинку власником земельної ділянки, наданої під таку забудову.  

В зв`язку з цим, варто роз`яснити власникам і користувачам земельних ділянок – коли у них можуть вилучити земельну ділянку, а коли не мають права.   

Почати мабуть слід з того, що згідно з частиною 1 статті 19 Земельного кодексу України (надалі – ЗКУ), землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії:

а) землі сільськогосподарського призначення;

б) землі житлової та громадської забудови;

в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;

г) землі оздоровчого призначення;

ґ) землі рекреаційного призначення;

д) землі історико-культурного призначення;

е) землі лісогосподарського призначення;

є) землі водного фонду;

ж) землі промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Слово «основним» виділене не дарма, тому що як вказує частина 5 статті 20 ЗКУ, види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

При цьому, зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель не є зміною її цільового призначення, а отже, не потребує проходження процедур, які відповідно до земельного законодавства України застосовуються при зміні цільового призначення (розробки проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, його затвердження тощо). Єдина умова, яку встановлює ч. 5 статті 20 ЗК України при самостійному визначені виду використання земельної ділянки її власником/користувачем, є дотримання вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, та необхідність урахування містобудівної документації та документації із землеустрою. Саме такий висновок зробив Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у Постанові від 31 липня 2019 року по справі № 806/5308/15. Зазначена норма закону, нажаль, є не досить конкретною, але мабуть при визначенні видів використання в межах однієї категорії земель варто виходити, щонайменше з принципу «що не заборонено, то дозволено». Наприклад, жодним законодавчим актом не заборонено на земельних ділянках житлової забудови вирощувати городину, висаджувати дерева, інші садові культури, квіти, розводити худобу. Закон не визначає, яку частину такої ділянки можна відводити під ці потреби, відповідно, то залишається на розсуд власника або користувача.

Та в зв`язку з чим і з яких підстав може бути припинено права власності на земельну ділянку? Це конкретно прописано у статті 140 ЗКУ. Такими підставами є:

а) добровільна відмова власника від права на земельну ділянку;

б) смерть власника земельної ділянки за відсутності спадкоємця;

в) відчуження земельної ділянки за рішенням власника;

г) звернення стягнення на земельну ділянку на вимогу кредитора;

ґ) відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб;

д) конфіскація за рішенням суду;

е) невідчуження земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства у встановлений строк у випадках, визначених цим Кодексом.

Отже, цієї законодавчою нормою не передбачено можливість припинення права власності на земельну ділянку через недотримання вимог стосовно використання за цільовим/нецільовим призначенням.

Але є ще норми ЗКУ, що регулюють питання припинення прав на володіння земельними ділянками.

Стаття 141 ЗКУ визначає підстави припинення права користування земельною ділянкою. Такими підставами є:

а) добровільна відмова від права користування земельною ділянкою;

б) вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Кодексом;

в) припинення діяльності релігійних організацій, державних чи комунальних підприємств, установ та організацій;

г) використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам;

ґ) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;

д) систематична несплата земельного податку або орендної плати;

е) набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці;

є) використання земельної ділянки у спосіб, що суперечить вимогам охорони культурної спадщини.

Як бачите, в цій нормі вже є п. «ґ», що передбачає можливість вилучення земельної ділянки в зв’язку з її використанням не за цільовим призначенням.

Додатково стаття 143 ЗКУ вказує підстави для примусового припинення прав на земельну ділянку у судовому порядку у разі:

а) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;

б) неусунення допущених порушень законодавства (забруднення земель радіоактивними і хімічними речовинами, відходами, стічними водами, забруднення земель бактеріально-паразитичними і карантинно-шкідливими організмами, засмічення земель забороненими рослинами, пошкодження і знищення родючого шару ґрунту, об’єктів інженерної інфраструктури меліоративних систем, порушення встановленого режиму використання земель, що особливо охороняються, а також використання земель способами, які завдають шкоди здоров’ю населення) в строки, встановлені вказівками (приписами) центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері здійснення державного нагляду (контролю) в агропромисловому комплексі;

в) конфіскації земельної ділянки;

г) примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності;

ґ) примусового звернення стягнень на земельну ділянку по зобов’язаннях власника цієї земельної ділянки;

д) невідчуження земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства у встановлений строк у випадках, визначених цим Кодексом.

Отже тут теж є пункт «а», що те передбачає можливість вилучення земельної ділянки в зв’язку з її використанням не за цільовим призначенням.

Що з цього всього виходить? Як то кажуть, уважно слідкуйте за руками, тобто в даному випадку за логікою далі викладених слів і фраз, щоб Вас не «облапошили», або самі не «облапошилися» при спробі Вас покарати за так зване, нецільове використання земельної ділянки, щоб не намагалися вилучити її у Вас, коли на це не має законних підстав.

Статтею 153 ЗКУ передбачено, що власник не може бути позбавлений права власності на земельну ділянку, крім випадків, передбачених цим Кодексом та іншими законами України. У випадках, передбачених цим Кодексом та іншими законами України, допускається викуп земельної ділянки. При цьому власникові земельної ділянки відшкодовується її вартість.

Статтею 143 ЗК України передбачені підстави для примусового припинення прав на земельну ділянку. Зокрема, п. «а» ч. 1 ст. 143 ЗК України передбачено, що примусове припинення прав на земельну ділянку здійснюється у судовому порядку у разі використання земельної ділянки не за цільовим призначення.

Статтею 144 ЗКУ визначено порядок припинення права користування земельними ділянками, які використовуються з порушенням земельного законодавства. Цією статтею визначена процедура припинення права користування земельними ділянками, які використовуються з порушенням норм земельного законодавства, визначених у ст. 211 ЗКУ, у тому числі й невиконання вимог щодо використання земель не за цільовим призначенням (п. «г» ч. 1 ст. 211 ЗК України).

Але ж головне, що цими нормами не передбачено примусове припинення права власності на земельну ділянку, а лише регулюється процедура примусового припинення права користування земельною ділянкою.

Натомість, право власності громадян з підстав нецільового використання земельної ділянки, на відміну від права користування (неприватизовані земельні ділянки, орендні земельні ділянки, тощо) припинене бути не може, адже таке не передбачено законом.

Саме такий висновок міститься у Рішенні Верховного Суду України від 7 квітня 2010 року в справі 6-11831св08.

Таким чином, якщо Ви власник земельної ділянки, який має на руках державний акт або свідоцтво про право власності на земельну ділянку, Вас можуть позбавити права власності і вилучити земельну ділянку виключно з підстав, що конкретно передбачені статтею 140 ЗКУ, але не в зв`язку з нецільовим використанням земельної ділянки.

Та, якщо Ви не власник, а лише користувач земельної ділянки, рішення про її вилучення у Вас після визначеної законом процедури може бути прийняте.

Тільки не плутайте власність на підставі державного акту або свідоцтва про право власності на землю з наявністю у Вас рішення сільської ради або іншого органу місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки Вам у власність. Таке рішення є лише підставою для початку процедури оформлення права власності, та поки Ви цю процедуру не завершите, земля ще не Ваша…

_______________________________________________

Публікація – лютий 2020 року.