Нецелевое использование земли: можно ли изъять земельный участок?

В последнее время в разных регионах Украины участились попытки органов местной власти тем или иным путём лишить владельцев и пользователей земельных участков их прав на такие земельные участки, изъять земельные участки из собственности или пользования, вследствие того, что владельцы и пользователи используют земельные участки не по целевому назначению. Например, одним из наиболее распространённых подобных случаев является неосуществление строительства жилого дома владельцем земельного участка, предоставленного под такую застройку.

В связи с этим, следует разъяснить владельцам и пользователям земельных участков – когда у них могут изъять земельный участок, а когда не имеют права.  

Начать, наверное, следует с того, что согласно с частью 1 статьи 19 Земельного кодекса Украины (в дальнейшем – ЗКУ), земли Украины за основным целевым назначением делятся на такие категории:

а) земли сельскохозяйственного назначения;

б) земли жилой и общественной застройки;

в) земли природно-заповедного и другого природоохранного назначения;

г) земли оздоровительного назначения;

ґ) земли рекреационного назначения;

д) земли историко-культурного назначения;

е) земли лесохозяйственного назначения;

є) земли водного фонда;

ж) земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения.

Слово «основным» выделено не даром, потому что, как указывает часть 5 статьи 20 ЗКУ, виды использования земельного участка в пределах определённой категории земель (кроме земель сельскохозяйственного назначения и земель обороны) определяются её владельцем или пользователем самостоятельно в пределах требований, установленных законом для использования земель этой категории, с учетом градостроительной документации и документации по землеустройству.

При этом, изменение вида использования земельного участка в пределах одной категории земель не является изменением её целевого назначения, а следовательно, не нуждается в прохождении процедур, которые согласно земельному законодательству Украины применяются при изменении целевого назначения (разработки проекта землеустройства относительно отвода земельных участков, его утверждение и т.п.). Единое условие, которое устанавливает ч. 5 статье 20 ЗК Украины при самостоятельном определении вида использования земельного участка её владельцем/пользователем, является соблюдение требований, установленных законом для использованию земель этой категории, и необходимость учёта градостроительной документации и документации по землеустройству. Именно такой вывод сделал Верховный Суд в составе коллегии судей Кассационного административного суда в Постановлении от 31 июля 2019 года в деле № 806/5308/15. Указанная норма закона, к сожалению, является недостаточно конкретной, но наверное, при определении видов использования в пределах одной категории земель следует исходить, по меньшей мере, из принципа «что не запрещено, то разрешено». Например, никаким законодательным актом не запрещено на земельных участках жилой застройки выращивать овощи, высаживать деревья, другие садовые культуры, цветы, разводить скот. Закон не определяет, какую часть такого участка можно отводить под эти нужды, соответственно, это остаётся на усмотрение владельца или пользователя.

Но в связи с чем и по каким основаниям всё же может быть прекращено право собственности на земельный участок? Это конкретно прописано в статье 140 ЗКУ. Такими основаниями являются:

а) добровольный отказ владельца от права на земельный участок;

б) смерть владельца земельного участка при отсутствии наследника;

в) отчуждение земельного участка по решению владельца;

г) обращение взыскания на земельный участок по требованию кредитора;

ґ) отчуждение земельного участка по мотивам общественной необходимости и для общественных нужд;

д) конфискация по решению суда;

е) неотчуждение земельного участка иностранными лицами и лицами без гражданства в установленный срок в случаях, определённых этим Кодексом.

То есть, этой законодательной нормой не предусмотрена возможность прекращения права собственности на земельный участок из-за несоблюдения требований относительно использования по целевому/нецелевому назначению.

Но есть ещё нормы ЗКУ, которые регулируют вопрос прекращения прав на владение земельными участками.

Статья 141 ЗКУ определяет основания прекращения права пользования земельным участком. Такими основаниями является:

а) добровольный отказ от права пользования земельным участком;

б) изъятие земельного участка в случаях, предусмотренных этим Кодексом;

в) прекращение деятельности религиозных организаций, государственных или коммунальных предприятий, учреждений и организаций;

г) использование земельного участка способами, которые противоречат экологическим требованиям;

ґ) использование земельного участка не по целевому назначению;

д) систематическая неуплата земельного налога или арендной платы;

е) приобретение иным лицом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, которые расположены на земельном участке;

є) использование земельного участка способом, который противоречит требованиям охраны культурного наследия.

Как видите, в этой норме уже появился пункт «ґ», предусматривающий возможность изъятия земельного участка в связи с его использованием не по целевому назначению.

Дополнительно статья 143 ЗКУ указывает основания для принудительного прекращения прав на земельный участок в судебном порядке в случае:

а) использования земельного участка не по целевому назначению;

б) неустранение допущенных нарушений законодательства (загрязнение земель радиоактивными и химическими веществами, отходами, сточными водами, загрязнение земель бактериально-паразитическими и карантинно-вредными организмами, засорение земель запрещёнными растениями, повреждение и уничтожение плодородного пласта грунта, объектов инженерной инфраструктуры мелиоративных систем, нарушение установленного режима использования земель, которые особо охраняются, а также использование земель способами, которые наносят ущерб здоровью населения) в сроки, установленные указаниями (предписаниями) центрального органа исполнительной власти, который реализует государственную политику в сфере осуществления государственного надзора (контроля) в агропромышленном комплексе;

в) конфискации земельного участка;

г) принудительного отчуждения земельного участка по мотивам общественной необходимости;

ґ) принудительного обращения взыскания на земельный участок по обязательствам владельца этого земельного участка;

д) неотчуждение земельного участка иностранными лицами и лицами без гражданства в установленный срок в случаях, определённых этим Кодексом.

Здесь тоже имеется пункт «а», предусматривающий возможность изъятия земельного участка в связи с его использованием не по целевому назначению.

Что из этого всего получается? Как говорится, внимательно следите за руками, то есть, в данном случае – за логикой дальнейших слов и фраз, вникайте, чтобы Вас не «облапошили», или сами не «облапошились» при попытке подвергнуть Вас наказанию за так называемое, не целевое использование земельного участка, чтобы не попытались изъять его у Вас, когда на это нет законных оснований.

Статьёй 153 ЗКУ предусмотрено, что владелец не может быть лишён права собственности на земельный участок, кроме случаев, предусмотренных этим Кодексом и иными законами Украины. В случаях, предусмотренных этим Кодексом и иными законами Украины, допускается выкуп земельного участка. При этом владельцу земельного участка возмещается его стоимость.

Статьёй 143 ЗК Украины предусмотрены основания для принудительного прекращения прав на земельный участок. В частности, пунктом «а» ч. 1 ст. 143 ЗКУ предусмотрено, что принудительное прекращение прав на земельный участок осуществляется в судебном порядке в случае использования земельного участка не по целевому назначению.

Статьёй 144 ЗКУ определён порядок прекращения права пользования земельными участками, которые используются с нарушением земельного законодательства. Этой статьёй определена процедура прекращения права пользования земельными участками, которые используются с нарушением норм земельного законодательства, указанных в статье 211 ЗКУ, в том числе и невыполнение требований относительно использования земель не по целевому назначению (пункт «г» ч. 1 статьи 211 ЗКУ).

Но главное, что этими нормами не предусмотрено принудительное прекращение права собственности на земельный участок, а только регулируется процедура принудительного прекращения права пользования земельным участком.

Таким образом, право собственности граждан по основаниям не целевого использования земельного участка, в отличие от права пользования (неприватизированные земельные участки, арендные земельные участки, и т.п.) прекращено быть не может, поскольку это не предусмотрено законом.

Именно такой вывод содержится в Решении Верховного Суда Украины от 7 апреля 2010 года в деле 6-11831св08.

Таким образом, если Вы владелец земельного участка, имеющий на руках государственный акт или свидетельство о праве собственности на земельный участок, Вас могут лишить права собственности и изъять земельный участок исключительно по основаниям, которые конкретно предусмотрены статьёй 140 ЗКУ, однако не в связи с нецелевым использованием земельного участка.

Ну, а если же Вы не собственник, а только пользователь, решение об изъятии всё же может быть принято после определённой законом процедуры.

Только не путайте собственность на основании государственного акта или свидетельства о праве собственности на землю с наличием у Вас решения сельского совета или другого органа местного самоуправления о передаче земельного участка Вам в собственность. Такое решение является лишь основанием для начала процедуры оформления права собственности, и пока Вы эту процедуру не завершите, земля ещё не Ваша…

_______________________________________________________

Публикация – февраль 2020 года