АДВОКАТСЬКЕ бюро
Кучерявого Олега Петровича

повний комплекс юридичних послуг, захист інтересів громадян і юридичних осіб

Вер

6

Проблемы регистрации крымской недвижимости

Автор: admin

1 ukr_movaВ одной из прошлых публикаций на сайте писалось, что в настоящееkaci время в Крыму для владельцев недвижимости возникла фактическая ситуация, вызывающая много вопросов с точки зрения беспокойства за сохранность прав собственности на недвижимое имущество – землю, квартиры, жилые дома, иные здания. В целом, как уже тоже говорилось, проблема возникла в связи с тем, что все сделки в отношении недвижимости в Крыму, совершенные на территории полуострова, в Украине будут считаться незаконными и не будут вноситься в соответствующий украинский реестр. Одновременно, если недвижимое имущество, находящееся в Крыму, не будет внесено в соответствующий российский госреестр, у его собственника уже могут возникнуть проблемы с российским законодательством. К примеру, будет не возможно осуществить фактический обмен жилья из Крыма в континентальную Украину и наоборот, поскольку такие сделки, хотя и вполне возможно полностью оформить в Украине, но они в настоящее время, фактически, не будут иметь никакой силы в Крыму.

И все это касается не только крымчан. При этом, можно много разного говорить о легитимности тех или иных решений и действий властей, однако от этого для граждан проблема не улетучится и не решится. Поэтому давайте пока эти споры оставим для политиков, военных и юристов – международников, занимающихся вопросами суверенитета, а сами, для того, что бы у граждан Украины возникало меньше проблем, будем исходить из нынешней фактической юридической ситуации, которая состоит в том, что Украина считает и в дальнейшем будет считать Крым своей суверенной территорией, а Российская Федерация с 17 марта 2014 года фактически распространила на него действие своего законодательства.

Для того, что бы попробовать разобраться с некоторыми из возникших при такой ситуации проблемными ситуациями, вернемся к исходной точке: в соответствии с украинским законодательством (статья 328 Гражданского кодекса Украины), право собственности приобретается на основаниях, которые не запрещены законом, в том числе по сделкам (из правочинов). Право собственности считается приобретенным правомерно, если иное не исходит из закона или незаконность приобретения права собственности не установлена судом. В соответствии со статьей 182 ГКУ, право собственности и прочие вещевые права на недвижимость, отягощение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации, порядок которой и основания отказа в ней устанавливаются законом.

При этом, если у Вас в Крыму есть в собственности квартира или иной объект недвижимости, право собственности подтверждается правоустанавливающим документом (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, госакт на землю, решение суда), оформленным в соответствии с украинским законодательством до 21 марта 2014 года, а право собственности уже зарегистрировано в соответствующем украинском государственном реестре, с точки зрения Украины для Вас никаких проблем нет, поскольку для украинского государства Вы является совершенно легитимным собственником имущества.

Если у Вас есть правоустанавливающий документ, оформленный до 21 марта 2014 года, но право собственности Вы по каким-то причинам не зарегистрировали в украинском государственном реестре, Вы все равно можете его зарегистрировать, однако это можно будет сделать  в одной из следующих областей Украины: Харьковской, Полтавской, Днепропетровской, Запорожской, Житомирской, Сумской или Черниговской.

Впрочем, если для Вас по каким-то причинам сложно сделать это в указанных областях (а это будет сложно очень многим, поскольку займет не мало времени), данное ограничение можно обойти. Для этого достаточно вместе со своим родственником или другом, которым Вы доверяете, зайти к любому украинскому нотариусу в любой области Украины и нотариально заверить договор аренды на крымскую недвижимость на ограниченный срок, который может быть и десяток-другой дней. При этом, нотариус, прежде чем удостоверить такую сделку, обязан внести данные о квартире в госреестр. Потом такой договор аренды всегда можно расторгнуть у того же нотариуса. Но недвижимость уже останется внесенной в реестр.

Сразу же отмечу, что вопросы наличия или отсутствия у Вас российского гражданства нотариуса волновать не должны, он об этом Вас даже спрашивать не должен. Важно наличие паспорта гражданина Украины. Впрочем, подойдет и российский, и иной иностранный паспорт, если только Вы не оформляете сделку с земельным участком, поскольку, иностранные граждане не имеют права владеть землей в Украине, а те, кто владеет, обязаны в течение года совершить отчуждение такого земельного участка. Также, не пройдет российский паспорт, если он оформлен в Крыму, поскольку документы, выданные российскими властями в Крыму Украиной не признаются.

Если украинский паспорт у Вас по каким-то причинам не сохранился, его можно восстановить в подразделениях миграционной службы Украины.

При этом больше проблем возникает у тех владельцев крымской недвижимости, кто по каким-то причинам (возраст, состояние здоровья и пр.) не может выехать из Крыма в материковую Украину, в особенности в связи с тем, что и доверенности, оформленные нотариусами Крыма после 17 марта 2014 года также вряд ли будут признаны в Украине. Если при этом есть какая-то возможность оформить доверенность на распоряжение крымской недвижимостью, например, у краснодарского нотариуса, такая доверенность должна быть признана в Украине легитимной.

Теперь посмотрим, что требует российское законодательство.

По статье 130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

в то же время, статья 131 ГК РФ устанавливает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных этим Кодексом и иными законами.

В соответствии со ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления иных обстоятельств – указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия.

30 июля 2014 года Госсоветом Крыма принят закон № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношениях на территории Республики Крым», вступивший в силу 11 августа 2014 года. Этим законом установлены особенности регулирования земельных и имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории Крыма. Законом, с целью его реализации, предусмотрено разработать 14 нормативных правовых актов и утвердить Совмином Крыма. Пока этим законом гражданам и юридическим лицам предоставлено право завершить оформление земельных участков, начатое на основании решений органов местного самоуправления или государственной власти, принятых после 14 октября 2008 года и до 21 марта 2014 года. При этом, гражданам РФ земельные участки будут передаваться в собственность бесплатно и без торгов, а иностранным гражданам – за плату или в аренду.

Однако, статья 2 этого закона достаточно четко устанавливает, что право собственности на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, возникшее до вступления в силу Федерального конституционного закона, на территории Республики Крым (то есть – возникшее по украинскому законодательству) у физических и юридических лиц, включая иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, сохраняется. При этом иностранные граждане и иностранные юридические лица, не вправе отчуждать каким-либо образом земельные участки иному иностранному гражданину, лицу без гражданства, юридическому лицу, доля в уставном (складочном) капитале которого принадлежит иностранным лицам, или иностранному юридическому лицу, а также вносить в уставный (складочный) капитал или в паевой фонд иностранного юридического лица, если перечисленные лица в соответствии с законодательством Российской Федерации не вправе приобретать в собственность указанные земельные участки. Право граждан на земельные доли (паи), возникшее до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствует праву общей долевой собственности (долям в праве) на земельные доли.

То есть, право собственности на недвижимость в Крыму, приобретенное в соответствии с украинским законодательством до 21 марта 2014 года сохраняется у всех.

Юридические лица, а также иностранные граждане или лица без гражданства, которым земельные участки предоставлены на праве постоянного пользования до вступления в силу Федерального конституционного закона и которым земельные участки не могут принадлежать на праве постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с законодательством Российской Федерации, обязаны переоформить права на такие земельные участки на право аренды или приобрести земельные участки в собственность. В случае если в соответствии с федеральным законом земельный участок не может находиться в собственности иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц и предоставлен таким лицам на праве постоянного пользования до вступления в силу Федерального конституционного закона, указанные лица обязаны переоформить право постоянного пользования на право аренды (статья 3 закона).

Эта же статья 3 закона устанавливает, что переоформление прав на недвижимость должно быть завершено до 1 января 2017 года. Условия и порядок переоформления прав на данные земельные участки устанавливается нормативным правовым актом Совета министров Крыма.

По статье 8 закона, государственные акты, свидетельства или иные документы, подтверждающие право постоянного пользования гражданина земельным участком, являются основанием для регистрации права собственности гражданина на земельный участок в порядке, установленном статьей 25.2 Закона о регистрации.  Перечень документов, подтверждающих наличие ранее возникших прав, устанавливается нормативным правовым актом Совета министров Республики Крым.

Также, 2 сентября 2014 года крымским Совмином принято постановление “Об утверждении Порядка переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки на территории Республики Крым”​. Этим постановлением предусмотрено завершение оформления прав на земельные участки (дооформление) на основании действующих решений органов местного самоуправления, органов исполнительной власти о разрешении на разработку документации по землеустройству, принятых до 21 марта 2014 года.

 Органами уполномоченными рассматривать заявления по переоформлению и дооформлению прав на земельные участки, согласно этого Порядка являются:

 1) Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым – в отношении земельных участков, которые считаются собственносттью Республики Крым;

 2) органы местного самоуправления поселений (городских округов) – в отношении земельных участков, которые считаются муниципальной собственностью.

 Срок рассмотрения поданного заявления, в соответствии с Порядком установлен – до 65-ти дней.

Таким образом, российско-крымское законодательство пока предъявляет только одно требование: госрегистрация ранее возникших (до 21 марта 2014 года) прав на недвижимость в госреестре и устанавливает срок такой регистрации – до 1 января 2017 года.

Стоит ли спешить с такой регистрацией?

Сложно сказать, поскольку это зависит от конкретной жизненной ситуации. Если Вы до 2017 года не планируете ничего делать со своей крымской недвижимостью, то пока нет смысла спешить и толкаться в очередях, можно сделать это без спешки. Но в любом случае, очень желательно все же предварительно зарегистрировать недвижимость в украинском госреестре (если еще не зарегистрирована), не взирая на то – патриотом какой страны Вы являетесь, поскольку пока не возможно себе представить – каким боком может в будущем Вам вылезти отсутствие такой регистрации.

И еще один совет: до начала любой регистрации (именно – до!), на всякий случай, под любым предлогом, сделайте себе нотариальную копию (а лучше – нотариальный дубликат) правоустанавливающего документа (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности, госакт на землю…).

_______________________________________________________

Публикация – сентябрь 2014 года

 



коментарі 24

  1. Даниил :

    Очень хорошая статья. Именно ее и искал. Спасибо большое

  2. Лида :

    А как быть при ДОГОВОРЕ МЕНЫ квартир, расположенными в Крыму и в Харькове, если требуется оформление ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО в правовом поле Украины, т.к. предполагается “по сути” родственный обмен между матерью и дочерью без всяких доплат, – поэтому и интересует “с точки зрения” законной возможности оформления договора МЕНЫ по месту нахождения одной из квартир, участвуюших в мене?

  3. admin :

    Лида, по ст. 715 Гражданского кодекса Украины, к договору мены применяются положения законодательства о купле-продаже. Фактически получится, что Вам придется продать друг-другу квартиры, со всеми вытекающими последствиями. Не лучше ли Вам их друг-другу подарить? Только не одновременно.

  4. Игорь :

    Как подарить участок в Крыму? Кто подскажет процедуру?

  5. Лида :

    Нет, ДАРЕНИЕ не лучше, т.к. для заключения ДВУХ договора, которые необходимо удостоверять, соответственно, и в Крыму, и в Украине, надо будет сперва ехать, затем идти, потом опять ехать-идти туда-обратно…При этом стоит учитывать, что речь идёт о человеке достаточно преклонного возраста (на сегодня с Крымом нет ни железнодорожного, ни регулярного автобусного сообщения, да и 5 км. пешего перехода “нейтральной” полосы не всегда под силу даже более молодым)…Кроме того, это дополнительные расходы не только на “дорогу”, но на оформление двух сделок вместо одной… Но это всё уже “осталось” только в теории: на практике нотариусы “молча отказываются” удостоверять договор мены между двумя частями Украины…

  6. admin :

    Игорь, это зависит от многих факторов, например от того: кому дарите (крымчанин или нет, гражданин Украины или нет); также от того где собираетесь узаканивать сделку (в Крыму или на континентальной Украине)?

  7. admin :

    Лида, с меной получится то же самое

  8. Анатолий :

    Здравствуйте. Возможен ли такой как бы тройной обмен одновременно с оформлением всех документов у одного нотариуса, как мне написала одна женщина:-Вы получите документ купли-продажи Бердянской недвижимости от Евы. Я получу от Вас документ купли-продажи Вашей квартиры. А Еве я даю генеральную доверенность на квартиру в Крыму со всеми своими документами (она потом в Крыму оформит ее на себя по российским законам по моей доверенности).

  9. admin :

    Анатолий, теоритически такое возможно. Но не исключено и мошенничество. Надо тщательно все контролировать

  10. Анатолий :

    Спасибо. Я такого же мнения.

  11. Оксана :

    Я гражданка Украины. Могу ли я подать заявление в нотариат посольства РФ о праве на наследования и не ехать в Крым?

  12. admin :

    Оксана, Вы можете обратиться в территориальное консульство РФ в Украине и не исключаю, что такое заявление будет принято. Однако для оформления наследствия в дальнейшем (через 6 месяцев), скорее всего придется ехать в Крым или давать кому-то доверенность на оформление наследства на Ваше имя (в том же консульстве)

  13. Дмитрий :

    каким документом оговаривалось в украине:
    те, кто родился в крыму получали право на земельный участок

  14. admin :

    Дмитрий, Ваш вопрос не понятен

  15. Валентина :

    подскажите, как при наличии решения киевского суда о разделе имущества после развода, переоформить на меня дом и землю,находящиеся в Крыму …обе стороны-граждане Украины…..
    занимается ли такими вопросами ваше бюро

  16. admin :

    Валентина, к сожалению, по крымской недвижимости в данный момент не возможно дать обобщенный ответ. Каждый вопрос надо изучать индивидуально, по документам. Во многом, связано это с тем, что оформивши свою собственность в Украине (это, в принципе, возможно), по понятным причинам, Вы автоматически не получите возможности реально распоряжаться своею собственностью. Если желаете, то можете написать о своей ситуации более конкретно на электронный адрес бюро (страничка “Контакты”) и прислать для начала копию решения суда.

  17. Татьяна :

    Подскажите, пожалуйста, если я, гражданка Украины, куплю квартиру в Крыму и оформлю все документы по российскому законодательству, возможно ли для подстраховки как-то оформить эту недвижимость и на украинской территории?

  18. admin :

    Татьяна, теоритически возможно, если продавец согласиться приехать на континентальную территорию и оформить здесь сделку купли-продажи. Но даже при этом, могут возникнуть нюансы, если у продавца российский паспорт, выданный уже после известных событий. Если сохранился украинский общегражданский паспорт (что часто бывает), то проблем не должно быть

  19. Катерина :

    Добрый день, скажите пожалуйста, принимается ли исполнительными органами РФ доверенности на распоряжение собственностью, выданные в Украине по украинскому законодательству? Нам прислали образец, но в нем указано “Крым, РФ”. Видимо, тот документ был оформлен на месте, в Крыму. Мы туда ехать не планируем, хотели просто сделать доверенность здесь и передать ее в Крым. Примут ли?

  20. admin :

    Катерина, украинские нотариально удостверенные доверенности в России имеют полную силу (как и российские в Украине), только понадобится сделать официальный перевод, если они будут на украинском языке.

  21. Роман :

    Добрый день.
    Подскажите, пожалуйста.
    Какие будут претензии со стороны Украины (и будут ли?), если гражданин Украины продал свою недвижимость на территории Крыма гражданину России по Российскому законодательству?

  22. admin :

    Роман, просто по законодательству Украины такая сделка будет считаться недействительной

  23. Марк :

    Здравствуйте. Нужна Ваша помощь. Я вступаю в наследство после смерти отца. Мы с ним жили вместе в квартире в Киеве. Мы оба граждане Украины. Отец прописан в Киеве, но родился и вырос он в Севастополе, там у него приватизированная по украинским законам квартира, оформленная на него. Киевский нотариус (государственный) у меня принял все документы, кроме документов на квартиру в Севастополе (паспорт на квартиру, право собственности). Отказ мотивировал тем, что эту квартиру невозможно оформить на меня, нет доступа к базе и нет нормативных документов для таких случаев (аннексия), т.е. в итоге квартира в Севастополе не будет фигурировать в документе с перечнем того, что мне переходит в наследство. Прав ли нотариус? И есть ли какая-то возможность унаследовать эту квартиру или хотя бы заявить на нее права? С ув. Марк.

  24. admin :

    Марк, а квартира отца была внесена в украинский реєстр прав собственности на недвижимость?. Вообще-то, для ответа надо видеть документы и изучать вопрос более детально. Если хотите, напишите на электронный адрес, который на страничке “Контакты” и пришлите сканкопии имеющихся документов на квартиру. Но это уже будет платная услуга.

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься.